粤港澳大湾区政策红利释放 融创华南79亿惊喜揽下广州增城三大出让宗地

2019年的年末来临，各城市迎来了拍地潮，房企们也忙着补充弹药。2019年12月27日的广州土拍中，融创是最大赢家。当日土拍中，广州共出让增城4宗宅地，地块起拍总价达111亿元，是2019年度广州土拍最高成交日。最终，四宗地均由底价成交。这并不让人意外，在广州最近一段时间的土地出让中，地块延期出让、地价成交的声音不绝于耳，地市似乎吹起了秋风。

让人惊讶的是融创——当日出让的四宗地，广州星旅房地产开发有限公司以底价32.3亿元拿下一宗，剩余3宗由融创+侨建+中建联合体拿下，成交总价为78.86亿元。“大湾区我们还是差一些，但其他区域都比别人强。”华南区域并不是融创的优势区域，过去亦鲜少有拿地动作。但2019年履新融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁的余英说了，再给两年时间，广深区域会给大家一个惊喜。

融创联合体拿下的中新镇三宗地均位于增城，具体来看，三宗地位于21号线镇龙站和中新站之间。镇龙站是城轨+地铁，新白广城际镇龙站实现与21号线地铁镇龙站无缝换乘，21号线已经开通，新白广城际也正如火如荼建设中，开通日期在2020到2021年之间。因此，不算优越的地理位置，交通通达性却较高。根据当天拍卖情况，中新村77号地拿地价为40.93亿元、楼面价10801元/平米；001号地拿地价为18.8亿元，楼面价11000元/平米；中新村78号地拿地价为19.13亿元；楼面价11000元/平米。

“拿地价格约1.1万元/平米，周围项目像侨建御溪谷大概卖2万元/平米-2.2万元/平米。”业内人士分析称，融创联合体此次拿的项目风险可控，卖2万元/平米就能实现盈亏平衡，项目做得好卖到2.2万元/平米就能够实现约10%的利润。而侨建御溪谷正是由融创此次拿地合作对象桥建集团开发，根据成本推算，此次拿下的项目存在一定利润空间。“广州整体是东进，这个区域属于21号线沿线，主要以居住为主。”上述人士续指，增城发展比较不平衡和分散，现在计划有第二机场，有一些发展重点。

三宗地均为底价成交，他称这并不让人意外，从近期的土地成交情况来看，绝大部分均为底价成交。网络新媒体了解到，12月10日，保利底价52亿摘广州南沙近50万平米商住地，楼面价10431元/平米；12月16日，珠实联合城投52.7亿元底价摘广州天河广氮宅地，楼面价3.4万元/平米；12月19日，广州地铁再以底价87.69亿夺得黄埔两宗tod地块......

地市泛起了秋风，房价亦然。12月16日，国家统计局公布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。环比来看，11月70大中城市中有44城新建商品住宅价格环比上涨。四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，仅有广州下降0.5%。

近期，广州部分地区发布了购房新政。12月，南沙、花都、黄埔接连发布人才新政，港澳居民、本科等人群获益。“政策对于销售来说确有提振作用，体现在价格上情况各不相同。”业内人士邓浩志认为，由于库存较大，花都房价就算有新政也不会提升，黄埔库存只有五个多月，没有新政也会上升。“南沙则是三个区里政策最强的，也是粤港澳大湾区的重心，应该是明年的热点，全国各地的买家都有兴趣。”

随着港珠澳大桥开通，粤港澳大湾区政策红利释放，广深区域确实所有房企“兵家必争之地”，也是碧桂园、恒大等房企的大粮仓所在地。但从过往看，广深区域是融创布局中的短板。网络新媒体了解到，融创华南区域成立于2015年，2016年，融创形成覆盖北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南的八大区域布局，但无论是销售贡献或是土储，广深区域不占优势。

但现在，融创广深区域已实现了粤港澳大湾区14座城市50余个项目的布局，进入深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、清远、江门、肇庆、湛江等城市。截至2018年底，融创在华南的土地储备为1300.2万平米，其中位于大湾区规划中九个城市有769.09万平米。融创披露的数据显示，2019年下半年广深区域预计总可售货值为350亿元，占总可售货值5722亿元的6.11%。

根据半年报披露的数据，融创土地储备虽依旧高度集中在北京、华北、西南等区域，而广深区域就在迎头赶上。在广深土储中，占比最多的城市是江门，土地储备292.66万平米，其次是清远，土地储备233.51万平米，广州居第三，土地储备270.62万平米，广州土储部分来自于收购万达文旅城项目。

这次在广州扩储，亦为融创华南区域增加了将近50万平米的土储。值得一提的是，10月，融创宣布了最新的组织架构调整：海南区域将与广深区域合并，成立新的华南区域，总裁由原来的广深区域总裁黄书平担任。孙宏斌曾在业绩会上表示：“大湾区我们还是差一些，但其他区域都比别人强。每个都比别人强人家怎么活。广州也有文旅城和旧改，这块我们慢慢会发力的。”

他同时也对华南区域发展做出肯定，称自己还是挺满意广深区域的表现，大湾区进去3年时间已经有2000亿货值，而广深两大核心一线城市周边的三四线城市，是融创接下来的布局目标。“为了规模三四线城市肯定也要去，但是要看哪些三四线，比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择，浙江、广东大部分地区我们都会去。”

据网络新媒体了解，2019年1月2日，前保利发展副总经理、宝能地产总裁余英加盟融创，出任融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁后，就协助融创广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务板块。2019年上半年，余英到任后，融创已与中鼎联合竞得广州市增城区金星村更新改造项目，投资预算逾50.19亿元。

而12月3日，融创华南区域再与广州资产签约，双方将在在广东全省范围内联合收购和盘活复杂项目，共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。资料显示，广州资产是经广东省政府批准，并报银监会备案，由广州越秀金控集团牵头发起设立的广东省第二家地方资产管理公司，主营业务主要包括资产收购业务、资产处置业务、投资业务和中间业务四大板块，拥有雄厚的资金实力。