广州供地和成交大户的增城板块 如今却陷入楼市疲软和土地流拍的转冷迹象

在广州中原研究发展部的监测里，增城这一波减价、降价已在3月份基本结束，自4月份开始已有所回调。“我认为现在增城的房价已经是‘跌停’，而且还有所回升。”黄韬称。据其发现，降价楼盘已从6折、7折、8折、9折一直回升到现在，估计是此前疫情前价格的95折。市场把这种回调的风声，则解读为涨价、回暖、反弹。对此，业内多持否认意见。“曾有发展商问我增城四季度的价格怎么走？其实就看三个指标：地价降、库存升、新货多；所以我的观点是：竞争激烈，价格难涨。”冯佩云称。

其表示，因为此前不少项目因为促销价格跌得厉害，但一段时间之后完成了一定的去化，所以如今价格就相应往上调，这是合理的，不能因此判断涨价。黄韬也称：“我不说‘回暖’，因为不存在‘回暖’，我认为用‘恢复’更符合，一直我都用这个词来做打比喻。现在正在缓慢地上升当中，但是你说离最高峰、最理想的状态，可能80%的都没有超越以往最高的。”

据观点地产新媒体了解，近期增城新塘官湖地铁站上盖的品秀星图项目就有传出全线涨价2%至5%不等的消息。对此，有中介人员就解释称，涨价的部分原因也是因为加推的货源与此前的产品在朝向等方面有所不同，所以会有一定的价差。另值得一提的是，因近期深圳、东莞相关楼市新政的限购加码，从而产生部分外溢客源来到增城临莞区域，尤其是在地理位置上更为靠近的新塘和石滩板块。

但更长期来看，这些外力或许都是偶然的且不稳定的，要想恢复自身区域的吸引力与购买力，仍旧需要靠自身刺激，这才是长久之策。如果说之前的红利已耗尽，那就需要新的马车拉动。如何解决这一僵局？不管是业内人士或是尚未买入增城的观望者，亦或已成为增城客的业主们，都指向了完善区域配套这一方面。有观望者向观点地产新媒体称，对增城考虑最多的是目前交通配套还不算便捷，市区往返通勤费时，同时区域内商业配套也没真正聚集人气。

“如果增城的配套建设能很好地跟上，就可以支撑增城的楼价。可以看到一些楼盘，只要配套跟上了，比如说项目本身就是地铁上盖物业，如果能够建一个比较好的学校，楼盘销售就能提上去，价格也会比较稳。”同时，其也指出，从整个粤港澳大湾区角度来说，普通地铁已经很难满足日常的通勤出行，今后购房客户更青睐高速地铁、城际轨道等通勤效率更高的交通工具。如另一外围区南沙就建设有庆盛、南沙湾两大湾区中心枢纽。

据观点地产新媒体了解，此次增城不少降价明显的楼盘，除了原先价格拔高较多，还都存在有一个共同点，那就是离地铁远、配套差、位置偏。“不排除接下来增城从产业结构、城市发展市政进行投入等等，在逐步地在兑现这些新红利之后，我认为增城楼市还是非常有希望，并不是说就此衰落，我觉得不是，它是阶段性的调整。”黄韬称。

在他们看来，这波降价潮与成交疲软并没有“磨灭”增城这个区域的发展潜力。“现在的楼价在调整之后比较扎实了，而且比较真实，只能说未来房价不会暴涨，但肯定会微微的上涨。”黄韬笑着称，所以自住型的买家，真的不要等何时接受才买，现在就是最好入手时机。冯佩云也称，在可承受的价格范围里面，增城仍旧有一定优势。

“毕竟它也在湾区内相对中心的位置，而且离东莞、惠州很近，离深圳也不算远，2018-2019连续两年，增城固定资产投资都超过1000亿，仅次于黄埔但远高于其他区。所以我觉得不管从自住还是投资角度，增城还是具备一定的价值，只是说可能它成长的时间相比主城区要更慢一些。”一位刚买入增城朱村板块的业主称：“这就像价值错配嘛？目前的价格匹配不上价值的话，未来上涨空间会比较大吧。”