| 增城市在2011年3月31日公布了《关于贯彻落实房地产调控政策进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见明确，房地产开发商在申办商品房预售许可时，必须在预售方案中按套申报预售价格，违者将不发预售许可证；开发商申报的预售房价格涨幅超过政府调控目标的，也将不发预售许可证。申报价格3个月内不得调整，3个月后需调整的必须重新申报。根据该意见，增城市落实房地产调控措施的目标是2011年新建住房价格涨幅要低于该市gdp和城市居民人均可支配收入的增幅。意见中没有外界关注的“限购”措施。 和从化一样，增城规定实行房地产开发企业预收方案申报制度，明确规定，对2010年已经有网上签约记录的楼盘，其申报的商品住房平均价格涨幅相对于2010年增城市该楼盘商品住房的平均价格，原则上不得高于增城市的控制目标；针对2011年新推出的楼盘，其申报的商品住房平均价格涨幅相对于2010年增城市商品住房的平均价格，原则上不得高于增城市的控制目标，申报价格三个月内不得调整，三个月后调整必须重新申报，贯彻“明码实价”原则。 应广版“国八条”要求，增城于3月31日深夜，公布了2011年楼市调控细则，与从化一样，未提“限购”二字，并且明确，2011年新建住房价格涨幅要低于增城市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。预期2011年增城房价将低于7706元/平方米。据阳光家缘数据显示，截止至2010年1月1日至12月28日，增城新建商品房网签均价为6974元/平方米，这意味着，2011年增城房价的涨幅预期要低于7706元/平方米。 楼盘不能涨价，降价不允许？笔者认为，所谓的“3个月内不能调整”，其实不是楼盘不能涨价，而是控制房价格上涨的幅度，意味着还可以上涨，但是不能够上涨过快。现在不是担心房价上涨，而担心房价下降过快。 房价控制目标能够完成吗？笔者认为，按照两地目前的调控细则，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。根据阳光家缘统计的数据显示，3月份从化市网签成交均价已经达到8116元/平方米，较2010年均价上涨近19.6%。3月份增城市网签成交均价已经达到8681元/平方米，较2010年均价上涨近26%。虽然目前两市的网签价格尚未包含经适房以及限价房，但由于目前的成交均价已经远远超过房价控制目标，除非接下来的时间成交均价能出现明显下降，否则全年均价“超标”的可能性极大,甚至会出现房价上涨超过控制目标的现象。 可想而知，仅仅在2-3月，增城与从化两地已超出了房价控制目标，可谓刚刚开始调控，就已经输在了“起跑线”上。未来在政策一旦被市场消化后，又遭遇广州和佛山同时限购，必然招来大量的投资客和热钱疯狂进入。在目前市场供应小和需求旺盛的对比下，增城市的房价非常出现大幅度的上涨，至少会上涨20%-30%。 一刀切“限价”是否合理？笔者认为，显然把增城市的楼盘不分产品和区域及位置等性质，实施“一刀切”的限价标准，明显存在缺乏价格统计的客观性和市场的合理性，甚至导致“限价”政策名存实亡，因为“限价”政策根本没有实际操作性和控制性的意义，纯粹是为了配合政策而出政策，而不是为了调控目的而出政策。由于目前从化、增城的房地产项目类型比较丰富，别墅、洋房、公寓、豪宅、商铺、写字楼等各种类型的产品都有，很多楼盘的产品都是洋房、别墅都有。 根据阳光家缘数据显示，2010年从化市网签成交均价为6787元/平方米，按照从化城镇居民年人均可支配收入年均增长11%计算，从化市2011年房价控制目标约为低于7533元/平方米。按照同样的计算方式，增城市2011年房价控制目标约为低于7789元/平方米。如果按照增城市政策规定，别墅的售价也不能超过年度新建住房价格控制目标。但是，目前，从化、增城的别墅普遍价格都在一平方米1.1万元以上,有的别墅价格达到2万元以上。 如果把超标别墅当做7字头的限价来卖,这不是强制开发商降价,把开发商逼上绝路吗?由于目前对于楼价的统计口径多，既有统计部门又有国土房管部门,还有房屋交易部门,而平均价格都通常包含了别墅、洋房、高端豪宅、公寓和商业地产。另外,根据增城的开发商将即将开盘的别墅产品报给增城房管局，该局工作人员要求别墅的报价不要超过1.5万元，但是如果按照目前公布的政策“好像又不是这样的做法”。 说明所谓的“限价”或者说“明码实价”根本在可以变通的，也是考虑到产品和产品的性质不同。假如都按照新政策统一的标准来“一刀切”限价，不仅不合理,还非常的不现实,不要说开发商不愿意干,提高了成本,减少了利润。况且两市地方政府都不愿意做,因为财政收入减少,甚至影响到楼市稳定和地方经济发展及土地出让计划等保障房建设任务。 4月1日下午，南方都市报记者以开发商的身份就单盘限价的细节咨询了增城市房管局，其工作人员表示，政策上表述应该没有什么不清晰的地方，但是具体的细则和做法，增城将在本周召集开发商开会，对于政策进行进一步的解释和落实。 |
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