增城区天量供应导致房价起不来? 新塘镇的价值体现在城市地位,低价和13号线

之前的两三年，在各大小自媒体的努力下，广州市增城区已经成了“坑”的代名词。然而呢，早在2016-2017年，狂吹增城的，也是这一拨人。因为那时候，在棚改的推动下，全国普涨，增城更是以110%-130%的涨幅傲视广州其他区。风向之所以转变的如此之快，主要还是激情过后，增城楼市开启了“贤者模式”,一路回调。各路v见形势不对，立马脸色一变，口风一转，开始将增城贬的一无是处，一提增城便捏鼻捂口，满脸不屑。

现在，他们又闻风而动，开始吹增城了。摇头草们的迎风摇摆，根源在于跟风未看透本质，导致意志不坚。而对于增城楼市的态度是一贯的：增城区只推荐增城区新塘镇，且仅限于13号线沿线的地铁次新盘。并且，相比有些大家知道的、自己也没买过几套的大v，估价大家更喜欢用真金白银去检验自己的眼光，比如之前的科学城、番禺万博等等。

正本清源，我们先来澄清一个误区，很多diss增城的，往往会提到这一点：增城天量供应，导致房价起不来。那么事实果真如此吗？大家觉得这事儿得往细了看。整体上，增城的供应量肯定是大的，但是微观来看，增城的需求也大（2020年广州成交榜增城新房排第一，二手排第三），且需求会呈不均匀分配的状态，然后导致局部区域供不应求的情况出现。

这就有点像，一条繁华的商业街，商铺很多，人流量也很大，但总会有些店客流多，有些店门可罗雀。所以供应量大这个问题不能一概而论。而增城区新塘镇，无疑就是这条商业街里客流比较多的店，因为"增城买房看增城区新塘镇"差不多已经是市场上的一个共识了。共识对市场的影响是巨大的。那能形成这个共识的增城区新塘镇，其魅力在哪？增城区新塘镇的价值体现在哪里，很简单，可归结为三点：城市地位、低价、13号线。

gdp啥的就不多说了，增城区新塘镇经济一直都是增城的带头大哥，在大家看来，增城区新塘镇的地位不在于gdp，而主要体现在“东部交通枢纽”这个定位上。“东部交通枢纽”的打造，源自粤港澳大湾区规划中提出的“1小时生活圈”的构想以及广州往东发展的大势。9轨交汇的增城区新塘镇tod未来将串联起广州、深圳、东莞、惠州、佛山等湾区的主要经济重镇。

老话说的好：要想富，先修路。老话虽老，其道理却历久弥新，“路”一直都是是钱流和人流的运输线，况且如此得天独厚的交通要塞，广州政府不会放弃，增城市政府更不会放弃。城市地位的高低，决定了资源投入的多寡，而资源投入的多寡决定了人口吸引力的高低。人流和钱流，一直都是楼市的有力支撑。

当然，光有地位也不行，还得看价格。低价，是增城区新塘镇楼市的一道保险。广州有地位、逼格高的的板块多了去了，比如知识城、南沙。城市地位与价格相辅相成，需结合来看，城市地位高，价格高，房子的价值就得打折扣。这也是大家当下不推荐知识城的原因。而增城区新塘镇刚好是城市地位还算可以+价格够低的结合体，这直接造就了增城区新塘镇楼市的高性价比。且随着天河黄埔的这一波暴涨，增城区新塘镇地铁次新仅2万左右的单价，性价比愈发凸显。所以，现在的增城区新塘镇，是一张明牌，下行几率为零，投资确定性很高。

其他规划中的线路不说，但13号线是增城区新塘镇楼市看的见的增长点，也是大家敢于入手增城区新塘镇的有力支撑。乘坐13号线，目前可以从增城区新塘镇直达鱼珠，仅需20来分钟。老粉应该清楚，鱼珠日后会与琶洲、珠心和金融城等串联形成广州日后绝对的核心，也就是说，鱼珠的发展，会拉近增城区新塘镇与广州核心区的距离。另待二期开通后，可不用换乘直达珠江新城，与现在的中心距离也会缩短。所以，以13号线路线图贯穿整个广州绝对核心区的走势，预计其会成为一条客流堪比于3号线的大动脉线。有13号线的加持，当鱼珠都5万+、天河都8万+的时候，对于在天河和黄埔工作的新广人来说，增城区新塘镇2万左右的房价会变得极具吸引力。

之前呼吁大家务必在9月前下手广州，没听劝的，现在又呼吁务必在春节前下手，还没买又买不了番禺、海珠等限购区的，现在买增城区新塘镇也不晚。其一，因为现在的增城区新塘镇远没有到全面回暖的程度，涨价比较明显的仅局限于一些一手楼，比如品秀星图、东方名都一手之类的，二手涨幅还不明显。现在买增城区新塘镇，还是可以吃到整波涨幅的。

其二，深圳的二手指导价，目的之一是将需求引导到低价区，均衡发展，所以不排除广州也会这么做，实际上广州已经在这么做了，比如黄埔、南沙等区政策的收紧。其三，增城区新塘镇的贷款政策，受大环境影响，也有了轻微的收紧迹象，比如增城区新塘镇这套，年后办手续时，已出现了三外人员（外地户口、外地流水、外地社保），比较难批同贷的现象，加上各路v都在吹风，不排除进一步收紧的可能。

至于怎么买，定两个原则：1、别碰新盘；2、13号线沿线地铁次新。增城区新塘镇的新盘，像保利天际、品秀星图溢价已经太高，作为一名合格的房产投资人，我们要拥抱确定性，不去选增城区新塘镇超过3万的标的，以防重蹈之前17-19年买增城一手的悲剧。地铁方面。无论买近郊还是远郊，地铁都是很重要的。不过，像科学城这种，本身产业够强，就业机会够多，自己本身已经是就业中心，形成了自己的地段价值体系。

所以不靠近地铁的房子，靠内部消化也能增值，地铁属于锦上添花。但增城比不了科学城，依然还是要靠主城区的辐射和外溢，所以务必买地铁次新盘，楼龄太旧的不要去碰。楼市有韵律，买房有节奏，板块轮动，踩对鼓点，才能吟唱出楼市投资最美的乐章。现在这个节点再去追高黄埔、天河，意义已经不大，对于没房票的，何不去看看增城区新塘镇？