| 在“多房企退出黄埔旧改”传闻、房企资金问题频现等因素综合影响下，一个旧改项目稍有变动，同样触动市场敏感的关注。近日，广州增城区永宁街简村村旧村全面改造项目公开招标。该村关注点除了是“增城旧改第一村”，更多聚焦在介入多年的开发商富力身上。按照以往预想，简村村旧改项目大概率将由富力拿下；但一方面旧改市场的合作与博弈激烈，不确定性趋强，后来者“截胡”操盘等也不无可能；加上富力近期多有动作反映其流动性压力，也给该项目的招商结果增添了疑问。
介入与合作可能性 实际上从改造规模和投资成本看，简村村在广州众多旧改项目中并不算突出。摸查情况显示，改造范围涉及居民1152户，户籍人口3115人，项目总成本约为59亿元，改造范围内总建筑面积505295平方米，其中包括了简村社等九个经济社按照全面改造方式实施改造，齐岭社按照综合整治方式实施改造。但从改造意义上看，简村村是增城首个旧村改造重点示范村，也是增城第一个通过区府立项审批并获得区城市更新办批复的旧村改造项目。 富力在此之前已介入多年。据了解，简村村自2017年便启动改造，由富力操刀；2018年1月，项目复建启动区开工，并于2020年5月完成安置房一期封顶；至今根据富力的公开口径，与简村村的关系表述为“正在推进”。前期介入动作及对该村的熟悉度是富力最大的竞争优势；另外从该村的合作申请门槛看，富力均达到了要求，有一定的合作可能性。 根据公布的招商文件，申请人须为a股或港股(h股)上市公司，且总资产不低于人民币3000亿元，净资产（即总权益）不低于800亿元；申请人须为《中国房地产开发企业top500测评榜单》前50强。此外在操盘经验上，要求申请人在广州市内有旧村改造经验，且竣工项目不少于1个；3年内房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上。 从投资回报周期的角度考量，该村总体来说面积较大且大部分住宅较分散，改造难度较高；不过经过多年，目前已有一定的实质性进展。有业内人士透露，富力在增城区内已跟进有多条村，如无意外，简村会是富力在该区域正式拿下的第一个项目。此外若不考虑企业资金压力及旧改细则变动等投资考量的影响，简村村旧改与不少旧改项目一般，也有较好的发展预期。 富力坚守或是离场，或是联合开发？ 简村村处于广州经济技术开发区以及增城经济技术开发区之间，南临广惠高速；同时位于高新产业的集聚地，有大量的产业人口支撑；以及有各大商业体进驻此地；另外在交通方面，永宁南站（原增城开发区站）位于永宁街简村旁，还有规划的23号线与黄埔连接。根据规划，改造之后的简村村总建筑面积为180万平方米，复建房面积为61万平方米，其中包括45万平方米复建住宅和16万平方米高端集体物业，并配置有商业中心等。 就目前改造进展，据市场消息，简村村目前已有部分社签订了补偿协议；该村安置房一期项目总建筑面积约4.5万平方米，将安置约250户村民，2021年实现村民回迁。不过这样的进展也仅是简村村改造的一小部分，根据简村村约1310.61亩的改造范围测算，约占整个村域面积的20%，目前仅是在条件较为成熟的片区上先安置，后拆迁。目前来看，富力坚守或是离场，或是联合开发？都有待后续观察。 对此有业内人士向媒体表示：“如若是资金压力较大的房企介入旧改，市场实际上不会‘一刀切’限制，但会较为谨慎地看待。”至于开发商对于旧改进入或退出的选择，广州中原地产项目部经理黄韬认为，更主要还是看开发商的资金考量及村改造的需求。“在摸底排查及提高改造同意率、拆迁安置上就已经花费几千万甚至几亿的资金沉淀，在未转化获得回报前，为避免进一步资金沉淀也有可能出让股权、寻找合作方。”值得一提的是，该村招商文件中提到，允许联合体报名，但最多只能2家。 |
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