比限购更严重!增城市出台全国首个限价令

“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，当很多增城开发商弹冠相庆不用限购的时候，谁也没有想到增城会出台比限购严厉很多的限价政策。据了解，这也是全国首个对商品房进行直接限价的城市。 2011年4月8日，增城房管部门召集开发商开会，口头传达了3个月内新领取预售证的项目楼价不能超过该盘去年网签均价5%的要求.

而新楼盘则以去年增城全市的均价作为参考底价，新盘限价7385元/平方米。增城的限价做法引起一阵楼市飓风，大多数业内人士认为增城限价做法是违背市场规律，并且是违法的，无法推行。而南都网调则显示，57.2%的网友认为增城的限价做法是“合法又合理”。

增城限价政策一波三折

　　在3月31日深夜，增城公布了今年的房价调控目标，并提出新申报预售楼盘一房一价。随后，不少业内人士质疑，单盘限价没有操作性。不过在4月8日上午，增城国土局召集开发商开会，不但真的推行单盘限价，并且二季度限价幅度降至5%！增城市国土房管局的负责人口头提出了近期的具体房价控制措施。对在3月11日前取得预售证的楼盘不进行限制；对已在3月11日-3月31日间领取预售证的楼盘，4月1日后尚未签约的单位要进行限价，已签约的则不限价；而4月1日后领取预售证的楼盘，则要按照规定全部限价。

在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价作为参考底价，增城市的参考均价为7033元/平方米。并且别墅和洋房一视同仁限价。据与会开发商透露，此前增城曾制定了两套限价方案，其中一套是将豪宅和普通洋房按照不同的价格参考标准分开限价，140平方米以下的住宅一个价格，而140平方米以上的大户型跟别墅按照另外一个价格限价。但该方案上交到广州市政府后，被驳回了，最后只好按照别墅、洋房统一标准限价的方案执行。另外，对于在售楼盘，增城房管部门已经为各个楼盘计算好了去年成交均价。

表面看上去是政府允许增城的楼盘可以再涨价5%，但是实际上并非如此，今年前三月，增城的楼盘均价已经上涨2成多了，如果旧盘以去年网签均价涨5%的话，意味着目前在售楼盘必须最高降价4成左右。而新盘也只能以比周边低1至3成的价格定价。更让开发商为难的是，由于增城限价政策并没有区分档次，而是对于别墅和洋房“一视同仁”，最近推出的原来预计定价在1.5万元左右的别墅也只能将价格腰斩。

7盘2000余套新货3月11日后拿预售证

　　限价令一出，各大楼盘的营销人士顿时陷入了一片茫然，本来想趁五一黄金周出批，但是看来计划可能要落空。记者从阳光家缘网上了解到，从3月11日至今，增城共有7个楼盘共2060套单位已经拿到预售证，该批单位的定价将受到限价影响。不过专家们也对限价产生争议。地产专家韩世同表示，从目前的情况来看，新塘是国内首个出台商品房限价令的城市，其政策比限购还严厉。不过他认为政策不具备操作性，“会见光死”。而合富辉煌首席分析师黎文江则对增城限价政策表示理解，“增城市不像广州，有经济适用房或者限价房等保障房做稀释，只能把房价调控目标具体分配到每个盘”。

二季度限涨5%“几乎不可能完成”

　　根据增城的限价目标，南都记者调查了增城去年在售，并且今年有新货推出或者在售的主要楼盘共有30个。根据去年该楼盘网签均价，以及3月份的网签均价，再根据政府按照去年网签均价限制5%的涨幅做对比。南都记者发现，在30个楼盘中，有9个楼盘在2季度还被允许“涨价”，其中誉山国际去年网签均价17937元，今年3月份网签均价12771元，离限制目标可以有47%的上涨空间。业内人士表示，这主要是产品结构所致，去年誉山国际成交的别墅比较多，而今年3月份主推洋房，因此导致了明显的价格差异。

　　而其余21个楼盘，如果再新拿预售证，则只有进行降均价才能达到限价目标。因为有的在售楼盘3月的网签均价已超过了最高限价的四成。据记者了解，目前这些在售楼盘当中，有14个楼盘的预售证是在3月11日前或者去年所拿，也就说，他们的新货将不会被限价。而另外7个楼盘有预售证在3月11日后取得，受限单位达2060套。

　　对于2011年新推出的楼盘。南都记者调查发现，今年开年至今，增城有恒福花园、保利东江首府以及尚东紫御等三个全新楼盘签约，其中保利东江首府签约均价为2.2万元，尚东紫御为1.28万元，离7385元的新盘均价控制目标需分别降均价66%和42%才能达到限价目标。只有恒福花园网签均价符合控制目标，仅为5500元。而二季度即将推出的还有中信香樟墅、欧亚山庄、迪亚春天等三个别墅项目，将对房价的结构性上涨带来很大的压力。

　　正如某业内人士所言，“二季度增城限涨5%的目标是不可能完成的任务”。因为需要有签约的21个旧盘以及2个全新盘进行大幅降价，并且还要将二月份即将推出的高端别墅盘控制在限价目标之内。而有业内人士表示，唯一的做法就是对于这些价格高于均价的项目和产品进行限售，“就是不发预售证”。但是该人士同时表示，这也不大现实，“因为这些楼盘还是要卖的，二季度不卖，只是把涨价压力延后而已，不会消除”。