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【前世今生】增城首个销售商品房澳洲山庄 月供488元成全国最大的烂尾楼之一

20-10-22 10:14| 发布者: lujunfei| 查看: 703| 评论: 0|来自: 黄埔君

摘要: 说起澳洲山庄,老广一定熟悉。23年前,澳洲山庄是当时尚属增城市(现属黄埔区)第一个销售商品房的楼盘,拿出20万元便能够买到一套依山傍水的房子。在黄埔楼盘均价已超3万/平米的今天,谁能想到,这个当年名声大噪的 ...
说起澳洲山庄,老广一定熟悉。23年前,澳洲山庄是当时尚属增城市(现属黄埔区)第一个销售商品房的楼盘,拿出20万元便能够买到一套依山傍水的房子。在黄埔楼盘均价已超3万/平米的今天,谁能想到,这个当年名声大噪的楼盘会成为全国最大的烂尾楼之一。澳洲山庄的开发商胡耀智,祖籍潮州,上世纪90年代初作为广州市政府招商引资的外籍商人到中国投资,成立了广州澳美房地产公司(以下简称“澳美”),注册金9600多万港元,首个项目便是澳洲山庄。

澳洲山庄位于广州市黄埔区广汕公路金坑路段旁的地块,距离金坑地铁站约400米,毗邻金坑水库和森林公园,环境优美。自2019年底21号线开通后,从澳洲山庄小区门口便可以搭乘地铁,从金坑站到如今科学城的核心商圈万达广场(苏元站)约16分钟,出行较为方便。1996年,中国房地产尚处于“史前文明状态”,银行的购房按揭贷款业务尚处于试点阶段,房地产贷款不易。

澳美公司打出“20年免息分期付款,首期3.8万元,月供480元”的诱人广告,相当于承担“银行”的角色,业主每月向澳美支付月供款。价格优势,独特的销售方式,加之吸引人的宜居环境,使得买房的人蜂拥而至。在房地产刚起步的上世纪90年代,即便澳洲山庄位置偏僻,交通不便,但销售业绩仍在广州一枝独秀。

(实拍图:澳洲山庄位于黄埔区(原属增城区)广汕公路金坑路段旁的地块)


澳洲山庄遭遇烂尾变局,重建遥遥无期

看上去前途一片大好的澳洲山庄,直至1999年,由于澳美公司资金链断裂,整个项目开发中断。据悉,澳洲山庄有着2834户业主,卖出去200栋,但是最终只交付了不到60栋,目前仅有30多户人家在山庄里居住。因工程、规划、消防等验收工作无法完成,多数业主至今无法交房或已收楼无法办理房产证。一手好牌的澳洲山庄为何打烂?追踪溯源,与其错综复杂的债权纠纷有着重大的关系。

(1)同时开发小区6幅地块,资金链断裂。

澳洲山庄体量庞大,占地996亩土地,规划建筑面积约202990平方米。整个楼盘分为a、b、c、d、e和别墅区6个区域组成,原规划打造成集居住、休闲、娱乐度假于一身的高端住宅,配有狩猎区、娱乐世界、野营培训中心、水上度假村、贵族学校等。按现在常规的房地产开发模式,大型房地产项目往往会分成多期开发,用一期的销售回款资金再滚动投入到第二期,以此类推。

胡耀智首次入行房地产便操刀大盘,也许是对项目非常有信心,便同时启动小区6个区域工程,建设款依靠每个月业主的月供房款维持。据公开资料显示,胡耀智在接受记者采访时曾经提到:“如果按早期规划的那样,起好一个小区,卖一个小区,再盖另一个小区,就没有今天这种困境。”澳洲山庄烂尾的原因,胡耀智对外宣称是由于公司财务总监卷走公款1个多亿,公司资金链断裂导致。

据此,胡与业主协商,恳请业主向银行按揭贷款,并承诺由澳美承担贷款利息部分,提前支付楼款以缓解资金压力。没有新的投资资金注入,还要支付建设工程款及每个月业主按揭的巨额利息,澳美陷入了巨大的财务困境。公开资料显示,2000年左右,澳美公司无力再为业主支付贷款利息,导致大批业主被银行起诉。许多业主因为无法如期收楼又背上银行贷款,不断起诉澳美公司维权,胡也多次被列为失信被执行人,澳美公司资金链彻底断裂,澳洲山庄随即“沉睡”至今。


(澳洲山庄楼盘广告图)


(2)假仲裁真分利,厘不清的23年土地权属。

澳洲山庄的开发和烂尾,与胡耀智曾经的“好兄弟”吴楷明有着千丝万缕的关系。据悉,胡耀智于1991年回国投资时,与同是潮汕老乡的吴楷明相识,正是在吴的推荐下,胡以6万多元/亩的价格买下了后来建成澳洲山庄的近1000亩土地,吴还在胡的澳美公司担任过3年副总经理,两人情谊匪浅。

澳美资金链断裂后,为了解决公司的资金困境,基于对吴楷明的信任,2005年,胡耀智将澳美旗下的4块土地(分别为增国用(1995)子特第018号、022号、024号、026号土地证,合计340亩)以1.02亿的总价,于2004年12月通过协议转让给了吴楷明名下的广州方兴房地产建设有限公司(以下简称“方兴”),这四块土地也就是现在方兴与李嘉诚家族旗下的长江实业、和记黄埔共同开发的御湖名邸项目。

有了第一次的合作,澳美与方兴在2006年共同成立了广州富鼎实业公司(以下简称“富鼎”)进行再一步的“合作”。面对其余的债务,胡耀智后来在2016年公证过的《告业主书》中承认,为了脱困,他与吴楷明做了一个“局”。在2007年-2011年期间,澳美与方兴联手伪造了一笔债权债务,分别用3则仲裁,以通过转让债权或以物抵债的方式,将澳美名下的增国用(1993)字第特020号、增国用(1995)字第特021号、017号三个地块的土地使用权转移至方兴、富鼎公司名下。

计划以方兴、富鼎公司的名义解封土地,然后划出启动区安置业主,烂尾部分推倒重建,以便顺利完成澳洲山庄项目。仲裁生效后,由于020、021号土地(部分,其中133.86亩已过户方兴公司,仅余80.68亩)的过户,原020、021号地块的字号和国有土地使用证被注销,新的土地证号为分别为10国用(05)第000038号、08国用(05)第000049号。

而017号地块作为重建的重点地块,暂不过户给方兴,尽管已经有了仲裁协议,但胡与吴双方口头达成统一意见,017号地块作为启动区,先用于给业主重建安置房。根据公开资料显示:2013年,广州市处理“烂尾楼”专责小组办公室印发《关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》(穗建开〔2013〕491号,下称“491号文”),加快办理相关行政审批手续,支持该项目盘活重建。

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