| 在广州买房，有1/4都买在了增城区！2021年增城一手住宅的成交套数约为2.7万套，位居广州各区之首。据预测，今年有约2.5-2.6万套的一手住宅登场。虽然增城楼市一直被诟病，但数据不会说谎，活脱脱的嘴上说不愿意，身体却很诚实。作为东部粮仓，2022年增城大概率还是广州楼市成交大户。 刚需天堂,地铁拉动发展和置业 增城在广州楼市中扮演的角色一直有点尴尬。曾几何时，广州被说房价低，甚至不如杭州厦门，要被挤出一线之列，当时增城4位数的房价没少背锅。近一两年，增城作为刚需天堂，市场突飞猛涨的时候价格也曾摸高到4字头，但2021年市场回调的时候，跌得最猛的却又是增城。所以，在增城买房，是需要“慧眼“的。要分析增城的楼市，我们首先需要知道购买增城的客户模型。 广州东进20多年，但老广的“东”只是天河，就算现在的观念也最多到黄埔，所以老广人不会买增城的房子。作为刚需天堂，增城的买入客户是本土地缘客户和越秀天河挤出来的新广。我们从增城的发展也能看出其中的端倪。增城的板块发展可以简单的分为：13号线、21号线和其他。增城的楼市层级也一样，几乎与地缘和地铁线路的发展成正相关。第一代被核心区挤压出来的刚需置业在新塘，也就是13号线沿线。 第二代被挤压出来的刚需置业在中新-朱村-荔城，也就是21号线沿线。新塘靠黄埔，近东莞，有产业，有沉淀，更靠近天河，基础更好，通达性更好，当仍不让的是增城的第一梯队。13号线拉动外部的天河、黄埔需求进入，新塘未来房价的增量更多的是靠旧改城市更新推动。中新朱村荔城作为第二梯队，长远来看更多的只是科学城和知识城的睡城，发展需要看大表哥黄埔的脸色。21号线沿线楼市的发展则靠地缘距离和成熟度来拉开，越近黄埔，越成熟，房价越容易拉动。至于其他的镇街，也就只能告诉自己要坚强了。 预计27个新盘,约2.5万套货量推出 增城房价较低，小面积户型占比极高，甚至有60多平的极致三房单位，加上不限购，作为刚需购房客户群主要的承载地，一直都是广州楼市的供需大户。2022年增城的新盘遍地开花，预计有27个新项目，约2.5万套货量推出，主要分布在新塘、21号线沿线和荔湖新城等地。新产品依然精准的定位为刚需群体。21号线沿线的云境风华、四方天地、格林水岸、兰亭世家等项目都有较多90平以下的两房三房产品。新塘板块的星耀tod、禧阅盛汇、晓风云著及2021年集中拍地时的路劲、远洋等新建楼盘，户型以约70-125平为主。 至于价格，增城2021年整体均价稳定在约2万/平，且每个月的均价变化不大。从板块来看，新塘的均价依然最高，约2.5万/平，而石滩均价则是约1.6万/平，整体单价区间约在1.2-3.5万/平之间。预计2022年，增城市场和价格总体将趋于稳定。但货量多，竞争大，不排除会有阶段性的以价换量策略，所以即使5%-10%的波动也只能说是正常市场行为。 在增城买房,流通变现思维最重要 纵使增城的楼市经常被调侃，但真实的刚需依然逃不过“真香”定律，价格、通勤等现实之下，该买的还是得买。所以，在增城买房，如何避坑才是最重要的。我们已经说过，增城的客户几乎都为地缘和新广，地缘不用多说，假设你是一个新广。从板块价值上：13号线新塘沿线＞21号线中新朱村荔城沿线＞仙村石滩和其他。同样，接受的价格也是依次递减。既然是刚需，那增城最多只能是你买房置业道路上的新手练级区域，即使你是新广，当你条件够了，级别够了，也依然会想离开这里。 所以，在增城买房，流通置换、变现思维尤为重要。第一，一定要沿着地铁线买，距离地铁口超过1.5公里的慎选。地铁在广州的通勤中真的太重要了，特别是刚需来说，自驾本来就是一件很奢侈的事。教育、商业、医疗等配套固然很重要，但对比每天都需要用到的通勤来说，在增城地铁的作用显然会更大。 第二，可以选择的情况下，尽量不要买在开荒区。我们已经强调过很多次，买房的逻辑应该是选区域，再选楼盘和户型。那种只有一两个新盘，没有二手，也不成熟，生活不方便的区域坚决避开。买房自住是你人生中的黄金期，与其等个十年八年都未必能兑现的区域，还不如提前避坑选择相对成熟的更好的十年生活体验。而且，如果连你都不愿意选，那接盘侠也不会选。 第三、除非本地或者附近上班，在增城不要买大户型。既然是刚需，大户型的需求自然会少。大白话就是：有这个钱那还不如买更好区位的小面积单位了。再者，作为新手练级的首套刚需，若干年后你会发现，住的大不大，没那么重要，卖不卖的出去才重要。广州楼市政策短期内也不会有重大的利好，但信贷环境有所松动、利率下调，集中供应之下价格也有可能捡笋。对于刚需购房者来说，今年上半年依旧是个入手的好机会。当然，没有谁能精准踩中谷底，小范围的价格波动依然有几率出现，买增城，需要做好心理准备！ |
增城区等东部中心‘现代活力核’已经跃然成
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