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曾风光无限的21号线沿线楼盘 从超2万回落万余元 广州增城还是刚需置业天堂吗?

2022-3-21 22:12| 发布者: lujunfei| 查看: 193| 评论: 0|来自: 让你爱上一座城

摘要: 2018年12月28日,21号线首通段镇龙西到增城广场站正式通车。一年之后,后通段员村到镇龙西开通,一线连天河、黄埔和增城三个区。至此,增城到天河,无需换乘即可直达。辗转一两个小时的路程,一下子缩短到一个小时内 ...
2018年12月28日,21号线首通段镇龙西到增城广场站正式通车。一年之后,后通段员村到镇龙西开通,一线连天河、黄埔和增城三个区。至此,增城到天河,无需换乘即可直达。辗转一两个小时的路程,一下子缩短到一个小时内。增城地铁进市区的梦终于实现!但早在线路刚批复的时候,这条唯一连通限购的市区和不限购的增城的地铁线,就成了广州购房者最喜爱的置业天堂。一个个热门置业板块随之诞生。


房价从7000多涨到2万+,多个热门置业板块诞生

2014年,21号线工程可行性研究报告已获广东省发展改革委员会批复,可正式动工。从2014年得到正式批复到2018年通车,叠加增城撤市设区利好,21号线沿线楼盘如雨后春笋般涌出,催生了一个个热门置业板块。房价也从最初的七、八千飙到了开通时的2.5万/㎡左右。最早火起来的,是朱村板块。在21号线整条线路中,朱村板块占据三个站点,包括凤岗、朱村和山田站。其中凤岗站是快线,到天河员村最快只要40分钟左右,即使是慢线通勤也在一小时以内。

朱村板块,除了有21号线的地铁利好,还有科教城做背书。科教城是广州市政府重点规划建设项目,将打造成湾区一流科教城、智慧山水价值园、产教融合典范。项目总用地面积为15.39k㎡,分为一期、二期和远期建设,目前在建一期共13所院校。2022年起,将分期交付使用,广州幼儿师范高等专科学校等相继入驻,科教高地逐渐成型。21号线最早一批楼盘,也诞生在这里。后来保利中航城、科慧花园、远洋招商保利东湾陆续进场,板块集聚效应更加明显,房价上涨势力强劲,从不到万元涨至2.5万/㎡左右。

除了凤岗地铁站之外,围绕着朱村、山田两个慢线站点,楼市也开始火热了起来。朱村站继仁安花园后又来了旧改项目大华城东郡。山田站作为一个从零开始起步建设的站点,周边楼盘更集中,分布着汇港威华国际、万科春风十里、荔富湖畔、时代名著以及现在的综合体项目广铝·四方天地。朱村板块之后,中新板块开始接棒,从2018年至今出让了约20宗住宅用地,吸引越秀、奥园、万科、中铁建、时代、金地等多家品牌房企扎堆入驻。但后发之势的中新来得却不是时候。先是遇上了疫情,后又有黄埔、南沙等区楼市政策放松抢客,此后又遇上政策紧缩,严查首付、限价等,价格一直没上去,基本在2万左右徘徊。


最高降1万/㎡,热度过后是价格的比拼

但地铁的利好却早早地被透支了。2018年首通段通车和2019年全线开通后,21号线沿线房价来到了最高点,增城段基本去到2万以上。配套相对成熟的增城广场商圈,房价更是去到3万+。但疯狂过后,楼市急转直下。2019年四季度,国家楼市调控政策紧缩,增城楼市开始阴跌,有地铁加持的21号线楼盘,同样出现了降价。如朱村板块的恒展江山时代、汇港威华国际等,甚至从2字头跌至1字头。

2020年遇上疫情,增城楼盘价格继续下降,恒展江山时代更是出现了低至14800元/㎡的特价房,叠溪花园也是降至1.4万/㎡……如今,21号线沿线楼盘价格有所回升,但已今非昔比。增城广场周边楼盘价格仍是最高,价格在2.5-2.8万/㎡之间。不过与高峰期时相比,降幅也最大。如曾卖出过4万/㎡的创基丽江国际,如今的房价降至2.8万/㎡。虽然有户型、产品的差别,但总体与最高时相比,降幅不少

。新上市的项目,也受到了整个大市的影响。如2021年12月新开的山田站新盘广铝·四方天地,是板块目前唯一的较大型综合体项目,距离地铁站不足200米。但开盘价只有1.7万/㎡,远没有对面的时代名著首开时的2.25万/㎡风光。但即便是有地铁上盖之称的时代名著,最近也有流出内部价只要1.65万/㎡起。最让人唏嘘的还是朱村地价最高的徐福上坤云镜风华。

2021年4月,那时候广州楼市刚好升温到至高点。在当时的集中拍地中,经过了47轮的报价后,徐福和上坤两大地产商携手拿下了朱村地铁站旁的地块,也就是现在的徐福上坤云镜风华。楼面价高达14262元/㎡,溢价率42.5%。如今,项目即将上市,吹风价只有1.9万/㎡。增城房价的下跌,除了受到整个大市的影响之外,还有多重原因。

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