| 2011年4月15日，增城房管部门召集开发商开会，口头传达了3个月内新领取预售证的项目楼价不能超过该盘2010年网签均价5%的要求，而新楼盘则以2010年增城全市的均价作为参考底价，新盘限价7385元/平方米。随后，增城市房管局相关人士向媒体证实，由于2011年第一季度增城房价上涨过快，第二季度的房价调控目标调整为5%。按照增城2010年7033元/平方米的均价，意味着第二季度增城的全市均价需要维持在7385元/平方米才能完成目标。 据网易房产数据中心统计显示，2011年第一季度增城一手住宅网签均价为8634元/平米，较2010年均价高出22.8%，在第一季度成交前三十名的楼盘中，仅有13个项目低于7385元/平米的限价目标。如果要实现7385元/平米的限价目标，意味着增城第二季度网签均价需要暴跌14.5%才能完成，这几乎是不可想象。 增城的“限价”对于3月11日前取得预售证的楼盘不做要求，但3月11日到3月31日之间新领取预售证的产品，在3个月内销售的价格不得超过2010年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，对于2010年没有销售的楼盘，则以2010年增城全市的均价作为参考底价。以保利东江首府为例，近一季度网签成交均价高达22121元/平方米，远远超出“以2010年增城全市的均价作为参考底价”的标准。而当年，保利东江首府拿地价格就高达7000多元/平方米，如果洋房按照全市的调控目标限价，根本无法销售。 目前增城的保利东江首府签约均价为2.2万元，尚东紫御为1.28万元，需分别降均价66%和42%，才能达到7385元的限价目标。在五一前后推货的新盘和新货，有可能受此限价措施影响，而减低预期价格。合富辉煌首席分析师黎文江则对增城限价政策表示理解，“广州市中心6区的房价均价有经济适用房或者限价房等保障房做稀释，而增城只能把房价调控目标具体分配到每个盘”。有业内人士表示，增城要实现二季度的限价目标，唯一的做法就是对于这些价格高于均价的项目和产品进行限售，“就是不发预售证”。但这种做法也不大现实，“因为这些楼盘还是要卖的，二季度不卖，只是把涨价压力延后而已，不会消除”。 限价政策推出之后，不少开发商想到的一招就是毛坯卖房。如首批定价7000多元的尚东阳光就是毛坯出售。碧桂园凤凰城的营销人士则透露该盘正打算将原本计划带精装修的洋房全部改成毛坯房来卖。据开发商透露，从带装修到毛坯，开发商可以将原来的报价降低一成多至两成多；某别墅盘原计划五一前推出首批别墅，售价约2万元，现决定先推出首批洋房，为别墅产品留出价格空间。 其中，位于广州东部增城新新公路版块的中信香樟墅，地处国家级森林公园南香山自然保护区，项目占地面积约22万平方米，建筑面积约13万平方米，将建成581套联排和双拼别墅。据了解，该项目的别墅将会附送超大实用面积。触角敏锐的房企们早在限价前就已积极出货，碧桂园凤凰城、飞晟文汇星寓及增城楼盘之所以纷纷选择在1月份推货，最主要的原因就是不受广州限购令的影响。 现在售的中新镇某楼盘当初拿地是400多元/平方米，新塘镇107国道旁边某楼盘拿地的价格更是才100多元/平方米，可现在两个盘一个卖11000元/平方米，一个卖9500元/平方米。增城的限价令一出，开发商就像炸开了锅，拼命表示接受不了限价措施，仿佛限价以后就要亏血本卖楼了一般。有楼盘还放出话来，声称要跟政府探讨探讨限价的标准问题。 难道限涨就真能要了开发商的老命？事实上，增城、从化的楼盘大多是超级大盘，很多盘都是在2005年以前拿的地，甚至有些楼盘已经开盘十年了，按照现在的标准来看，地价的成本相当低。就算加上通胀和利息上涨的因素，现在卖的这个价格跟地价相比那简直就是暴利啊，现在只不过要求楼盘价格不要涨过5%，何谈“这楼没法卖了”？ 如果刨刨开发商的老底，还真能让人吓一跳，现在售的中新镇某楼盘当初拿地是400多元/平方米，新塘镇107国道旁边某楼盘拿地的价格更是才100多元/平方米，可现在两个盘一个卖11000元/平方米，一个卖9500元/平方米。2008年楼价进入短暂低谷的时候，后者还有3000多元/平方米的房子卖，三年间楼价就翻了三倍。 回溯到2006年，当时某媒体的一篇报道称，“目前新塘一带公开出让的地块，价格多在40万元―80万元/亩，甚至有部分地块达到100多万元/亩，远远高出早期的地价。”如果折合成平方米计算，当时最便宜的地也就600元/平方米的样子。这只是占地面积的地价，如果折合成楼面地价，只是这个价格的几分之一而已。 按照这个价格计算，增城的房子不带装修的话卖到3000元/平方米基本就可以保本了，卖到5000元/平方米就是利润可观了，卖到1万元/平方米，数钱就要数到手软了。现在开发商就是在数钱数到手软的阶段：阳光家缘数据告诉我们，从4月13日到4月19日，增城的成交均价已经高达11530元/平方米，正式破万了。让人想不通的是，既然当初卖两三千元的价格都没让开发商破产，如何现在这破万的价格会让他们破产？就算所有楼盘都被限定在“7”字头以内，也看不出如何能使他们吃大亏。 当然，有人会说现在的地价也不便宜，要是近两年拿地搞开发，面对限价就有点吃力了，例如保利东江首府地价就达7000多元/平方米，要是也限价，那开发商就要赔本了。不过，君不见东江首府前期卖的是别墅，两万多元/平方米的楼价让后面的洋房怎么定价都轻松。大伙大可不必为开发商担心，要是楼价不再涨，地价也会回归正常的水平，当然这需要一个过程。希望在这个过程中，开发商不要再叫苦了。 |
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