增城限价令初显威风,楼价大跌20%

增城限价令出台已有一个多月，伴随着凤凰城等楼盘因限价令在“五一”大幅降价热销，限价令增城楼市走出与市中心迥异的楼价曲线。数据显示，增城楼价在五月上旬重回“7”字头，环比大降20%。2011年1月，增城楼价为8271元/平方米，到2月份涨到了9172元/平方米，3月份虽然回到8681元/平方米，但在限价令刚刚颁布的4月份，猛地又提升到9969元/平方米的高位。“五一”期间，以凤凰城为代表的降价楼盘占据成交主力，使得增城楼价急速下挫。

5月1日到10日，增城成交均价仅为7962元/平方米，相比4月份大幅下降了2007元/平方米，降幅高达20%。业内人士认为，增城的限价令预计短期内不会松动，未来增城楼价依然将保持下降趋势，开发商应顺应形势主动降价。按照增城市要求楼盘3个月内涨价不能超过2010年均价5%的要求，考虑到不少楼盘或在“封盘”惜售，或推迟了开盘时间，市场趋势明朗后，这些项目将有大批受限价令限制的新增供应入市，增城楼价下跌的势头将更加明显，可以说，降价行动现在才刚刚拉开帷幕。

增城降价了，十区还远吗？

受调控政策频出影响，2011年广州楼市节奏被打乱，刚过去的“五一”黄金月未出现大举推货潮，成交量不大，价格亦未跌。合富辉煌市场研究部的监测数据显示，“五一”后至年底，广州新货供应量有3.9万套，比2011年“五一”前实际供应的1.3万套新货多2.6万套。业内人士指出，由于下半年新货供应量大，开发商可能会承接“五一”楼市的人气在六七月降价促销推出一批新货，广州首波降价潮可能会在六七月出现。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示：“‘五一’期间广州楼盘价格没有降，但楼盘人气都不错，不少开发商可能会从6月开始，趁着楼盘人气尚足尽快推盘，并降价促销。”他表示，预计开发商不会到了10月才开始降价促销，这样下半年不确定性多，容易导致楼价急降，所以会在六七月进行第一波试水降价。如果能够有好的成交回笼资金，年底楼价就有可能重回原来水平。“我预计六七月楼价会有10%左右的降幅，市民可以把握机会购房。”房地产专家邓浩志则认为下半年广州整体房价肯定会降，降幅可能达到10%。“不过这主要是楼市调控导致高端楼盘成交量减少，同时城郊平价盘降价而成交量激增导致的结构性下滑，房价实际能降3%-5%已经算不错。”

广州“一房一价”形同虚设 专家建议学增城

近日记者深入调查报道了广州“一房一价”执行情况，发现广州不少楼盘执行“一房一价”时大打折扣，不按照规定公示优惠折扣，部分单位公示价格比实际卖价高出六七十万元。报道备受社会关注，业内人士建言，要落实好“一房一价”政策，一方面是要管好折扣公示，另一方面也应该做好“一房一价”申报前的审批和之后的追踪监管。

优惠折扣全部公示难度大

记者采访发现，尽管业内人士和开发商认为公示价格和实际卖价相差幅度巨大的确不合理，有钻空子之嫌，不过让每个楼盘公示所有的优惠折扣也很难做得到。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，如果楼盘销售在公示了“一房一价”后，还把所有优惠折扣都公示出来才能卖楼，等于降价促销也要重新公示申报，这样企业没有了任何灵活性，并不合理，而且也很难做得到。

房地产专家邓浩志表示，在楼盘销售中，有的公司客户可能一买就买多套甚至数十套房，这样开发商都会给出一个较大的折扣；如果是开发商老板的朋友买楼，开发商也可能会给出特别折扣，如果严格按公示优惠折扣和“一房一价”来卖房，这些都变成不合规定了。但事实上政府部门如果禁止这些卖楼行为也是不适当的，这当中会存在一个模糊地带，很难做到全部按公示折扣和房价来卖楼。他还说：“现在营销总监、销售经理手上有额外折扣，客户买楼时讨价还价拿额外折扣其实已经是一种消费习惯，如果严格按公示折扣和房价卖楼，客户还是会不相信没有折扣。如果要严格按公示折扣和房价卖楼政府必须要改变整个消费习惯，显然难度会很大。”

市民建议公示大部分折扣

尽管业内人士认为全部公示优惠折扣难度大，但不少市民还是认为开发商应该公示大部分的面向普通客户的折扣。看楼市民林先生表示，楼盘打折促销不一定需要每次都找物价部门申报，只要在售楼部公示出来就行了。“像有的楼盘卖楼公开8.5折优惠，什么医生、公务员有9.9折之类的，这样在销售中心贴出来，我们买楼的时候看销售人员在公示价格上打8.5折或者打9.9折就可以了嘛。至于还有什么经理折扣、总经理折扣，这就看买家自己的谈价能力了。”

最近一直在看房的罗小姐也表示，买房人主要是想了解楼盘的大概真实价格，如果公示价格和实际卖价相差数十万元，而且楼盘一个公示价目表，销售人员手上一个实际价目表，两者根本没有任何联系，这就违背了公示价格的意义。“只要开发商公示出大部分的优惠折扣，剩余两三个点的优惠折扣，其实买家不会有意见的。”