| 2011年4月下旬，增城一手楼“限价”，五一假期不少新盘低价开售，价格直逼二手价甚至更低。霎时，一二手价格倒挂现象引起业界关注和讨论，而二手楼价会否因此有所调整也成为“焦点”。中原地产市场主任黄燕飞表示，中原地产二手成交数据显示，截至5月23日，5月份增城市二手成交均价约为9217元/㎡，4月份则约12102元/㎡，环比有所下降，但并不代表增城二手楼价有实质下降，主要是成交结构不一所致，4月份别墅成交较多，将成交均价拉高。数据显示，5月份二手买卖成交环比上月有所下降。那么，现在是不是去增城淘笋盘投资的绝妙时机呢？ 增城一手盘源充足 二手楼市相对淡静 广州置家地产总经理张锡荣表示，随着“限价”政策在增城落地，当地楼市确实出现了一二手价倒挂现象，即有部分一手新房均价低于周边二手楼价，但这种看上去很笋的价格，几乎都是以扒掉装修作为代价的。换言之，羊毛出在羊身上，虽有“限价”政策调控，但发展商岂会在利润上轻易做出让步，但原本赠送给业主每平方米两三千元的装修也随一手降价促销而“被毛坯”了。 中原地产翡翠绿洲分行资深营业经理张志军透露，增城“限价”令未出时，凤凰城、翡翠绿洲等二手楼盘成交活跃，3月成交量较为可观，4月底“限价令”出台，成交量环比微降，直至五一假期，发展商力推一手楼，由于一手楼毛坯价和二手楼价呈倒挂状态，一手楼成交火爆，而二手楼市成交则比较淡静。 不少业内人士表示，增城二手楼市交投气氛由浓转淡，但并不认为“限价令”是影响成交量的主因。实地踩盘得知，过半一手楼盘价格上未低于二手楼，相反，不少一手楼尤其是带装修的房子，成交均价未见明显下调迹象。记者以买家身份在尚东阳光睇楼时，销售人员方先生告诉记者，现在有发展商会将楼盘个别单位，如朝向较差或楼层偏低的单位以低于市场价成交，“这样会让成交均价更吸引买家来看房”。 “但这些低价新房货量很少，现在有很多发展商会采用这种手段拉低整个成交价，每周或每月推出那么两三套单位，以6000元/㎡的超低价格成交，从而让外界看到一个很笋的均价”。受访的业内人士一致认为，这种做法并未给大多数买家带来实质优惠。从“阳光家缘”数据显示，截至5月24日，碧桂园凤凰城凤锦苑成交均价达8971元/㎡。而据合富置业高级营业经理章彬透露，新塘板块的二手楼均价约为7000元/㎡。部分业内人士坦言，对于增城楼市，这接近两千元的价差足以令买家看清楚，“自己手上的资金适合买啥房”。 放盘的都是投资客 业主最怕房贷族 据章彬透露，业主放盘价格趋于理性，放盘价普遍下浮5%~8%，而张锡荣则告诉记者，有部分业主甚至愿意自动降价10%。选择目前放盘的业主不少是手持多套住房的投资客。张志军透露，目前碧桂园凤凰城、翡翠绿洲放盘量略微上涨，放盘价紧贴市场价，有业主开始考虑调整价格，心态稍微放松。 “从4月、5月成交看，增城5月份成交环比有所下降，一手‘限价’政策在4月已出台，但当时二手楼市成交尚算畅旺。”张志军分析，随着五一假期发展商大量推货，分流了部分二手楼市客源，二手买卖成交较为淡静，不过租赁就呈上升趋势。“在增城，绝大多数投资客都选择离场观望，部分投资客急于资金周转，会考虑在此时放盘套现。但未见投资客从住宅市场转向商铺或其他商业项目。”章彬坦言，现在愿意放盘的大多是投资型业主，这部分业主放售盘源以刚拿证1~2年的三房居多。 至于商铺投资，虽然也有客户咨询，但真正决定出手投资的客户不多，“这与增城各大板块优质商铺稀缺以及整个商圈尚未成熟有关。”张锡荣说，现在选择在增城置业自住的大多是在广州市区或是增城本地的工薪阶层，由于银行放贷收紧，不少买家在办理贷款业务时，往往要等待一段较长的时间，因此部分业主在放盘时已经开始要求买家一次性付款。 “银行银根收紧，贷款难、放款时间长等成为成交难以促成、成交量下降的重要原因。”中原地产凤凰城分行资深营业经理李嘉善说，买家和业主其实都很了解市场，在目前的市场之下，期待楼价大涨和大降的可能性不大，因而若有需要，业主和买家一般都会按计划出售或购买，然而，由于按揭上的各种问题，成交过程缓慢，导致业主收齐楼款时间延后，如今不少业主听到买方需要做按揭便会有抵触情绪，有的业主，对买方的一次性付款，在价钱上更是“好商量”。 行家点评：买一手还是二手 要看个人需求 一二手价倒挂，是否表示买一手楼最为合适？张志军表示，选择一手楼还是二手楼，具体要视买家个人需求，一是要考虑楼盘离工作地点的距离，买家选房时必须考虑到交通、时间成本；二是要注意一手楼从开售到收楼再到入住，要经历一段较长的时间，若买家急于入住，选择二手楼为佳。而且二手楼周边配套一般较成熟，生活相对较为方便，而一手楼则要经历一段时间的“蜕变”，周边配套才慢慢完善。张志军表示，从目前楼市来看，投资客更愿意投资一手楼。 增城二手楼市自住和投资占比约9：1，由于增城一手楼毛坯价目前比较低，而且税费较轻，比起二手楼业主实收，买家承担双方的高额税费，投资一手楼在资金上较为轻松。也有业内人士指出，增城盘源较为丰富，一二手供应量都很充裕，市场可供选择的房源较多，而且住宅无论从价格定位、户型设计以及生活配套上都趋于同质化，这也容易让部分楼盘长期处于“有价无市”的状况。记者在采访时亦观察到现在增城一手新货频繁推货，仅新塘板块在建楼盘就已看得人眼花缭乱，除了知名大盘不断推出新组团，不知名的中小型发展商也在“圈地”建房。 更有甚者是将推盘广告放在人流量较多的茶楼餐厅，在酒店餐厅门口临时搬几张桌子，拉起广告横幅，向进入餐厅的食客介绍楼盘信息。而且无论楼盘是在新塘哪个位置，都敢对外宣称自家楼盘是地铁上盖物业，记者经当地经纪带路，好不容易找到了一个疑似地铁站的修建工棚，但这个地铁口离大部分“地铁上盖物业”都有一段不短的距离。业内人士对此感叹，暂不提发展商采取的种种营销手段效果如何，但单从这些现象来看，要想在增城买房投资，即便有“限价”令护驾，但内里风险仍不容小觑。 |
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