增城楼市迫降,倾销和增量涌现

“增城将被列入新一批限购城市名单！”时至8月，广州增城市房地产行业内开始流传这一消息。尽管广州市国土局的资料显示，在2011年4月增城市出台房地产调控政策之后，其销售价格已经较出台调控政策之前下跌8.26%，但一季度增城22.8%的房价增长幅度仍让其成为国内少数房价涨幅过快的区域之一。也正因此，增城将被限购的消息流传于业内。“限价的压力已经在逼迫市场降价了，现在又流言限购，市场开始大量出货，供应猛增。”有广州市中介对经济观察报表示。“迫降”之下，增城开始成为房地产调控下一个诡异的市场。

增城房产的倾销

似乎阴差阳错，多种不利于增城市房地产市场的消息集结在一起，并最终导致了市场对增城市下半年房市“雪崩”的看法。 与大多数城市不同，2011年的房地产调控，广州采取的是不同区域调控措施不同的做法。除广州十区采取限购政策之外，隶属于广州的增城、从化两市最终没有选择限购，而是采取限价的方式调控市场。

4月15日，增城就新建住房“涨幅低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅”这一说法作出阐述，即“3个月内新领取预售证的项目楼价不能超过该盘2010年网签均价5%”。尴尬的局面很快出现，广州市国土房管局数据显示，增城市2011年一季度新建商品房价格增幅达22.8%，由2010年全年均价的7033元/平方米涨至8634元/平方米。这意味着二季度增城市房价即便较一季度下滑8.26%，其均价仍较调控目标高543元/平方米。

数据层面的价格上涨被市场认为将触动中央的神经，限购流言开始流传。抢先出货开始成为开发商们的选择。在刚刚过去的7月，增城市7个楼盘相继拿到8个预售证，总房源达到1804套，较6月增长4倍，整个6月增城市拿到预售证的房源仅410套。“8月以后，总的市场供应量仍会加大，因为开发商认为增城市可能纳入限购名单。为了避免房子卖不出去，他们需要大量出货。”上述中介对本报表示。进入8月，增城市一些原本计划9、10月开盘的楼盘均提前开盘，某大型楼盘甚至在销售中心尚未建成的情况下，提前售楼。

增城房产的迫降

“新塘新世界的特价单位降了31万。”广州某房地产投资者对记者表示。位于增城市新塘镇的新塘新世界近期推出“一口价”单位，每套最高优惠31万元，预计8、9月推出的95平方米左右的中小户型毛坯房将以7500元/平方米的价格入市。较此前万元每平方米的精装修价格有大幅下调。除了新塘新世界还有恒大山水城等多个项目的价格都有大幅调整。

对于大多数开发商而言，增城楼市几乎是迫降的。有消息称增城市已经和各个开发商打了招呼，2011年房价涨幅必须低于5%，二季度未完成目标，这意味着下半年必须以更大的降幅来完成这一目标。换言之，增城市在批准预售证时，将对楼盘定价进行严格审核。

“大多数楼盘会将定价控制在8000元/平方米以内。”上述中介称。有开发商表示，下半年推出的房源会以毛坯为主，因为此类型房源在价格显示上较精装修楼盘最少要低1000元/平方米。但即便如此，开发商仍不敢贸然定价，降价和稳定价格是开发商一直的策略。“这是迫降。”上述中介称。

但问题是，进入7月之后，增城市场供应量开始猛增，在整个2011年下半年，增城供应量将占广州市全市供应量的1/4。“传统旺季9、10月，增城供应量会达到高潮，正常逻辑是降价幅度越大的楼盘销售将越好。”该中介表示，但这一切要建立在增城被限购的基础上，原因是从上半年增城市场来看，其成交量足以消化供应量。

增城房产的增量

增城市是2011年上半年广州市最为火爆的市场。增城房管局近期披露的数据显示，自增城限价以来，整个增城成交量达到71.01万平方米，较限购之前环比增长85.36%，同期广州市整体成交量环比下降。增城成交量上升的主要原因被认为是市场不限购。广州“十区二市”仅有增城及从化两市未有限购，但增城属于传统中低端货源供应地，而从化则偏高端。这意味着，广州市上半年主要的中低端户型产品集中于增城供应，加之限价，此部分房源总价不高。

自增城限价以来，部分开发商已经闻声而动，率先降价的是碧桂园凤凰城，2011年5月，碧桂园凤凰城以每平方米不到8000元的价格推出其新的毛坯组团，顿时一房难求，周边二手房价格远高于该批房源。一二手房的倒挂现象直接导致更多的投资者认为此类降价行为之后潜在的投资价值，降价销售的房源迅速被市场消化。事实上在短暂推出降价房源之后，碧桂园凤凰城已经将价格调回到原来的价格水平。