增城市“誉山国际”楼盘陷入五证不全和违规操作泥潭

         2009年10月13日合景泰富地产有限公司（1813.hk）宣布增加广州增城项目"誉山国际" 权益至100％。该公司将以8亿元人民币的代价收购东凌集团在该项目中的权益，另外16.95亿元则用来受让东凌集团债权。而少为人知的是，以24.95亿元代价收购的项目"誉山国际"在相当长的时间内处于"五证不全"、违规操作的状态中。

 

        尽管项目部分楼体施工早已进行，但截至10月21日，该项目规划许可证还没有着落.除"誉山国际"外，合景泰富在苏州和北京的多处项目在销售模式上，也因为在取得预售许可证前就收取高额意向金，被法律界人士指为违规。

(增城市誉山国际效果图,总投资额约110亿元，建筑面积254万平方米)

        据了解，增城项目"誉山国际"是合景泰富2009年下半年主推的重点项目之一。项目总占地3000亩，总投资额约110亿元。定位为"国际级配套的城市大综合体"。事实上"誉山国际"可以说是当之无愧的超级大盘。其255万平方米的总体量令收购完成后的合景泰富土地储备增加到734万平方米，并因此引起了资本市场的积极反应——大福证券等机构相继调高了该公司股票的目标价，并提高了相应的资产净值。

        但这个刚被合景泰富收入囊中的"巨无霸"目前正陷于五证不全、违规操作的泥潭中。据接近合景泰富的消息人士透露，5月中旬，誉山国际项目开发部向上级汇报了增城项目当时存在的部分问题，其中包括"暂未取得《建设工程规划许可证》以及《建设工程开工许可证》。"而当时，项目2号地的垃圾填埋和施工区内迁坟事宜就已经开始进行。

         为确认上述说法是否属实，记者向合景泰富发出了采访要求，然而来自该集团高层人士和行政公共事务部的答复却相互矛盾。该集团行政公共事务部在10月16日的书面回复中称："不存在任何违规操作。有关誉山国际项目，相关证件齐全，并不存在欠缺施工许可证、规划许可证的情况。"但在9月底的采访中，公司某高层人士则表示，"誉山国际"刚刚取得了《建设工程开工许可证》，但还未能取得《建设工程规划许可证》，原因是该项目当时正在进行整体规划上的优化与调整，并需要就此与政府达成意向性协议。

        该人士称，正是由于上述原因，誉山国际项目"先行安排了土方和基础施工，同时完成了展示单元和售楼处"，"这是大型项目正式动工前必要的安排"。上述人士在10月14日对记者透露："增城项目最早只有国土使用权证，9月底的时候补了施工证，建设工程规划许可证目前没有，但楼体早已经开始施工。"
 

       对此，房地产法律专家、北京凯诺律师事务所贾启华主任认为："开发商必须在取得建筑工程开工许可证和规划许可证的前提下才能够开始施工，如未取得就开工肯定是违法的。而且需要强调的是，一旦建设规划得到批准，开发商未经原审批机关批准是不能够随意变更规划的。"

        而消息人士还表示，增城项目的麻烦不止于此——由于地块青苗补偿未能落实，当地部分农民情绪相当激动，项目开发部由此表现出了对事态失控的担心。截至10月21日，青苗补偿的落实问题还未解决。关于这一问题，上述合景泰富公司高层认为，誉山国际项目地块是2007年通过招拍挂形式取得，有关地价、青苗补偿问题在取得土地时已全部缴清。"和农民协调应该是政府责任。"