增城区永宁街作为冠军板块 有着两个国家级产业区的加持 房价却处于绝对的洼地

广州有一个板块颇为撕裂，有着两个国家级产业区的加持，房价却处于绝对的洼地。一方面成交火热，人们用钱投票，觉得它潜力满满。另一方面，房价迟迟不能起飞，沦为刚需中的战斗机，“2”字头之下楼盘遍地。这个地方，就是增城的永和板块。可能你会认为，这不正是“潜力”区域的特征吗？绝佳的抄底机会。但现实情况却远远没有这么简单。

最近增城十四五规划公布，途经永和的23号地铁线不见踪影，颇有“跳票”之嫌。决定板块价值跃升的重大利好，再生变数?作为广州新晋的刚需置业天堂，永和能否等来命运逆转的曙光？2021年上半年结束，一手楼市成绩单出来了！自2020年登上广州各板块年度成交榜首后，增城的永和再度蝉联2021年上半年广州成交最火热板块。据广州中原发展研究部数据，永和板块以成交4362套的成绩，登顶广州2021年上半年成交榜，远超于第二名的香雪板块。

毫无疑问，增城永和已成为广州新晋的刚需天堂。之所以永和能够一而再霸屏广州成交榜，主要有以下几方面原因：其一，是其价格处于洼地。前板块内的不少楼盘均价仍未突破“2”字头，能够吸纳不少预算有限的年轻刚需族群。其二，其靠近两大开发区，而且离新塘近，能承接不少的居住外溢需求。其三，是大盘多，货量充足，成交量自然大。板块内新盘林立，其中不乏巨无霸大盘，如合景誉山国际、增城万科城等，带动板块的成交。

其实，从增城来看，永和板块的发展潜力可不小，靠近两大国家级开发区——广州开发区和增城经济技术开发区，区位优势妥妥的。而且从近年政府的布局来看，永和也是增城区的发展重点。增城十四五规划的发展原则中，就有提到“国家级增城经济技术开发区带动策略”：“推动国家级增城经开区进位跃升，实现扩容提质，主动承接广州、深圳两大都市圈高端产业外溢，融入大湾区产业链供应链创新链协作分工，打造粤港澳大湾区中部新兴的智造高地”。

可见，增城政府对增城经济技术开发区寄予厚望。另外，根据增城十四五规划的产业布局，新塘和永宁所在区域的产业定位是打造广州都市圈智能制造新区。相较之下，中新板块侧重在智慧物流，朱村定位大湾区科教新区，永和板块的布局显然更高大上，并不输于它们。其实，从开发商拿地布局，也可以预判一个地方的发展潜力。近年来，珠实、新世界、中建、佳兆业等开发商已纷纷进驻于此，可见，他们对该板块的看好。

按理说该板块应该前景一片光明，绝对是增城有潜力的价值洼地。只可惜天不遂人愿，现实是该板块价值甚至比不上朱村、中新等板块，房价多年来都升不上去，当前大部分新盘价格仍在“1”字头。而主要的原因之一，便是这里缺乏刚需最为看重的要素——地铁。我们都知道，地铁关系到人员的流动，对楼市甚至整个板块的发展起着至关重要的作用。23号线的规划建设，是永和能否实现价值跃升的重要途径。

不过，最近增城十四五规划公布，让永和翻身的机会似乎又变得渺茫了。因为，此前被大肆传言的23号线，居然在文件中不见踪迹！来看看，增城最近公布的十四五规划中的交通规划，文件中提到：“全力保障广汕铁路、新白广城际按既定计划建成通车，大力推进佛山经广州至东莞城际（28）号线等规划建设，谋划推进深莞增城际、16号线等项目前期规划。”

28号线、16号线、深莞增城际均有在文件中被提到，唯独23号线却不在文件中。值得注意的是，在2017年11月的交通规划的版本上，23号却线赫然在列。甚至其进度要远远高于28号线和16号线。从下图可以看到，当时的23号线显示的是规划已经落实，而28号线、16号线北延长线显示的是规划。如今，增城十四五规划却重点提及28号线的规划建设，而对23号线的规划推进只字未提，颇耐人寻味。

我通读了整个增城十四五规划的文件，能勉强与23号线沾上边的，或许是这段话了：“强化基础设施互联互通，推进连接两大经开区的地铁、高快速路建设，打通“断头路”，提高路网密度。”按照规划，23号线是连接广州开发区和增城经开区的线路。不过，我在黄埔的十四五规划中，反而找到提到23号线的字眼。只能说，23号线何时能动工开建，网传规划情况是否有变，真的是扑朔迷离。

短期来看，永和板块值得期待的交通利好，就只有新白广城际的开通，或许能稍微弥补一下交通短板。但无论怎样，在我看来，如果你是科学城、新塘、或增城经济技术开发区内的工作的人，如果资金实在有限，想要上车，不在意自驾通勤的话，还是可以选择永和板块的。

一方面，其房价低，买房难度大大降低。当前永和新房价格在1.4-2.1万/平；总价“1”字头就可以上车，在一线城市而言，价格算是很友好了。另一方面，长远来看，永和还有绝地反击的机会。永和、中新、朱村三个板块的价格其实相差不大，但永和并没有通地铁，未来交通完善的话，加之板块本来就有产业、商业，其价格有望超过其余两者。