富力旧改考题 意识到资金危机后，富力奉行尽量不拿地的原则，旧改成为其最为倚重的土地获取方式。一个月内的股东注资、出售物业，则反映出富力流动性压力的紧迫性。因此在旧改上的取舍、进退也具有一定的观察价值，尤其是在着力减债、保现金流的当下。富力是首个表明在土地层面全面转向城市更新的中大型房企。减债压力下，“大方向是继续往红线目标和以降总债务为主”，城市更新方面的投资取舍和改造进度或多或少也受影响。 可以发现，2021年上半年富力仅通过招拍挂在三个城市获地；城市更新方面，不完全统计共签约6个项目，涉及广州、东莞、珠海、西安等地，形式为意向合作、前期服务及全面改造合作、烂尾旧改接手等，其中包括接手西安牛王庙城改项目低门槛进入区域市场；参与天津城市更新基金等。近两年在旧改介入和合作上，富力多有尝试，也不乏遇到难题。包括稍早前与建业在郑州项目合作不力，富力作为操盘手也被提出因资金紧张在工程款兑付、费用批复上较苛刻，开发建设效率不足等质疑。 而富力降负债的手法之一，也包括寻求合作开发项目，或者卖一些项目股权，这部分涉及住宅项目以及城市更新项目。其中于2020年1月，富力便将郑州两个开发超过5年的旧城改造项目出表售予建业，据悉该两个项目体量较大、进展缓慢。值得注意的是，此前便有市场传闻黄埔笔村项目也被富力摆上货架。 实际上旧改于富力而言，一方面利于土储补充。此前富力便有意扭转过去主要依靠招拍挂土地进行“高周转”的运作模式，表示未来通过城市更新转化的土储，将占总土储比例超过7成；同时旧改作为可售资源，可以帮助保障富力的毛利率。近日标普下调富力长期发行人评级至b-，展望“负面”，认为严峻的经营环境可能会其限制改善流动性的努力，而且该公司在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。 近年来富力有意向旧改倾斜 其中在改善流动性方面，由于市场情绪疲软，经营环境充满挑战，且富力地产自2019年以来缺乏新的土储补充，标普认为该公司的销售额在未来6-12月实现明显反弹的不确定性较高。可以看到近年来富力有意向旧改倾斜。不过城市更新和酒店几乎并列被视为富力存在大量资金沉淀的两项重资产，如要快速发挥作用，则要加快速度转化。 值得注意的是，富力在手的城市更新项目也被视为其优质资产，具有成本低、利润高等优点，如若转化较快，可能成为有力流动性补充。未转化前的旧改项目所积压的资金和负债是一种出表的土储，也暂时不会体现在财务报表上。富力财报也显示，城市更新项目为其提供稳定的现金流和毛利，并使公司能够在严竣的周期性调控中软着陆。 信心与预期很大部分来自此前猎德村和杨箕村等的“造富经验”。据了解，其中猎德村集体年收入从2007年改造前的5000万元提高到2019年2.5亿元；2020年富力城市更新也有所收获，其中广州富颐华庭单盘销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元。截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。它们有98%位于一线及二线城市，而78%位于大湾区。 富力的转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。2022年底应该能够完成40%左右的（转化）目标。在目前整体流动性压力下，富力对于旧改项目的把控外界还有待观察；聚焦到更具体的项目上， 取舍之间，或许更有赖富力管理层对于项目质量、投资回报效率和水平的衡量。 |
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