购房者增城置业忙 广州行政区域调整后首周，对于广州楼市的影响已经在成交数据有所显现。据搜房网数据监控中心统计，2014年2月17日至2月23日，广州新十一区新建商品住宅成交1552套，环比暴增73%，现楼市小回暖。涉及行政区域调整的增城、从化、黄埔成交均表现突出。其中增城单周成交782套，占全市五成货量，新黄埔区和从化区均出现大幅上涨。 自从增城从化撤市设区后，全市新房成交顿时引起一股增城购房热，上周广州楼市最火热区域当属增城区，区域单周成交782套，独占全市成交总量五成。由于市场预期增城撤市设区后很可能被限购，不少打算今年在增城置业的购房者选择眼下出手。其次从化成交同样表现不俗，上周新手成交量达到166套，环比前一周上涨68%。 据合富辉煌分析，此次广州行政区域调整，对各区房地产市场影响各有不同。黄埔及萝岗合并对两区的市场影响非常有限，原因在于：1、两区商品住宅均价相当（2013年黄埔及萝岗区商品住宅均价分别为15693和16065元/平方米），无法形成明显的价格洼地效应； 2、两区原本就是属于广州市辖区，没有明显的区域前景和发展预期改变；3、楼市政策环境一样。而这三个条件增城和从化则完全相反，以增城为例，其作为东部价格洼地效应十分明显，区域楼价与邻近的天河、黄埔及萝岗都有非常大的差距，可以有效吸纳广州东外溢的置业人群。因此最新的区划调整无疑将利好增城、从化楼市。 限购后增城仍将以价格取胜 合富辉煌分析人士指，从客户特征分析看出，如果增城实施限购，受影响的改善型及高端项目占市场份额小，对整体楼市影响不大。增城楼市从客户构成来看可以分为两个片区，新塘与广州东部联系紧密，多条快速路连接，规划2条地铁线，成为广州东部分刚需置业客户的首选。新塘东部以及荔城区域，交通距离大，受广州东部承接较少，多以本地客户购买为主。 根据合富辉煌集团市场研究部监测显示，2013年增城以总价120万以下的产品占绝对主力（83%），其中成交楼盘七成位于新塘，以广州刚需客户占绝对主力。改善型及高端项目成交占比不两成。限购政策的实施，受影响的为改善型和高端项目，这类项目成交占比在整个增城楼市的份额约20%。而受规划利好影响，增城近期楼市销售升温，楼价上涨冲动明显，多个楼盘扬言，近期将大幅提升销售价格。价格问题可能成为后期影响增城楼市的重要原因。 近年来，增城、从化楼价位列广州各区楼价最末两位，价格洼地效应明显。两区大量的商品住宅成交有利于拉低广州市成交均价，政府主动推行限购的意愿较弱。近期区域楼盘价格上涨冲动明显，对刚需购买力构成压力。合富辉煌统计数据显示，增城市场成交刚需占据较高比例（部分板块约八成），多次置业客户少。基于这种状况，分析观点认为刚需客户对价格敏感，承受力较低，价格过快上涨将侵蚀他们的购买力。另一方面价格快速拉升，必然导致地方政府调控压力倍增，在这样的情况下，势必令增城实施限购政策。 区域成熟 价值一路看涨 自增城被规划为广州“城市副中心”以来，广州东成为置业者们关注焦点，随着市政、交通等各项规划的逐步兑现，区域价值一路看张。2014年初，伴随撤市设区利好，广州东再次成为热议焦点。2012年《广州市城市功能布局规划》获市政府审议通过，明确重点打造“一个都会区、两个新城区和三个副中心”。 新塘作为广州城市副中心重要板块，地处东莞、深圳、广州三大城市咽喉位置，是广州东进的战略桥头堡，主要承接广州人口转移及发挥通向深圳、东莞的经济门户作用，规划打造广州东部交通枢纽，未来将成为整个东部的人流、物流聚集地，升值潜力势不可挡。 据《广州市轨道交通线网规划深化研究》最新方案，地铁13号线西起白云区朝阳，经荔湾区、越秀区、天河区、黄埔区，最后到达增城市新塘镇象颈岭。线路全长约56.2公里，共设29座车站，其中换乘站13座，平均站间距约2.32公里。自广州地铁13号线首期工程可行性研究报告获省发改委批复后，新塘段迅速施工，目前已100%完成征地，包括新塘站、官湖站在内的多个站点已完成围蔽施工，根据预期，地铁13号线将于三年内建成通车，届时只要30分钟即达广州市中心。 |
增城区等东部中心‘现代活力核’已经跃然成
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