嘉宾访谈:新政下增城房地产将是下一个番禺吗？

【主持人】：龙博士结合各个区域成交状况，谈谈增城的后劲和动力。
【龙斌】：增城区域和花都是有类似的，当然也是有所不同的。增城纳入广州区域还是比较少的，近年来政府在规划上注重主城区和副中心项目的结合，无论是产业，城市规划还是未来发展都是统筹考虑的。在城市发展大的背景下，定位就吐出来，意味着发展空间是很大的。从增城来看，存在突出的现象。大广州新增土地都集中在外围，例如花都、增城，过去购买者是以首次置业者为主，目前大的开发企业进入增城，带来好的产品，供应量迅速的增加，从购房人群来看很多的是升级换代。

【龙斌】：本身就带来了提速的发展阶段，从这一点来看跟花都面临同样的发展机遇。目前，产品不断的升级换代，大量知名品牌和开发商进驻，带来很多新的内容，不像以前是以本土和本地的开发商做的产品为主。增城和花都等外围区域，房地产开发是处于提速阶段，供求关系不像老城区那么紧张，发展的空间更大，因为本身资源丰富，例如别墅的产品，各种各样高端洋房和普通住宅产品，这就是增城发展的特点，空间很大。
【龙斌】：刚才几位嘉宾都谈到交通的问题，我认为是制约增城发展的瓶颈问题，从这个角度来看，购房人群辐射的范围比较有限。番禺造就突破这个问题，地铁路网和地上交通解决了交通的问题。交通上解决了这些问题，资源和优势会得到强化，例如30—40分钟可以到达番禺、增城、从化、花都，目前还未实现，随着轨道交通的开通，就会实现。

 
【主持人】：从购房者来看，未来每个区域都会发展起来，但是心理预期是怎样的，我购买增城的楼盘后，该区域可以上涨多少，这是买家关心的问题。按照目前房地产发展来看，保值是没有问题的，只是升值潜力各有不同，因此考虑的还是上涨的幅度和速率，请各位谈谈自己的看法。
【廖建峰】：从广州的房价来看，目前增城的价格未达到预期的水平，主要还是因为交通的制约，如果达到番禺的交通和基础设施完善状况，会达到广州价格的2/3。刚才莫经理谈到了股票的问题，目前价值是比较低的。增城的成交价格大概在6000元/平方米，市中心价格在1—2万元/平方米，还未达到一半。消费群体来说，无论增城本地的消费者还是广州的置业者，可以分为自住和投资者，在道路设施未完善的情况下，1—3月份增城区域的价格已经向上涨，包括海伦春天的价格也在上升，虽然目前成交量有所下跌，但是各个楼盘的价格未有下降的趋势，目前6000元/平方米的价格向下是没有空间的，向上是可以突破的。未来公交线路、地铁开通后，我认为会上升到比较高的价格，我认为5年内会完善，价值就会逐步的呈现。

 

【陈连君】：我认为时间点会更短，为什么这么说？一方面增城的消费者是本地为主，但是我认为消费者是需要引导的，增城有超过10个大的地产开发商，例如合景泰富、合生、碧桂园、锦绣香江、新世界、海伦堡等等，雅居乐项目正在准备打桩，保利增城项目也即将启动，很多的开发商都在向增城拓展，交通的问题可以通过楼巴、地铁、公共交通解决。从广州到新塘、增城的道路目前在拓宽，往北是广汕路，目前正在做绿化阶段，往南走有广惠高速，往南走还有广园路，时间段是差不多的，大概在1小时左右就可以到达增城。

【陈连君】：如果房价有很大的空间，如果有车可以改变生活质量，如果通过引导的方式，加以媒体的辅导，我认为会使时间缩短。目前动工的项目超过了10个，纯别墅项目有7个。大概会在今年下半年会推出，洋房项目会更多。增城工业园的发展，中国南部是汽车产业为主，广州有三大汽车产业基地，南沙丰田、花都日产、增城广本，从而带动相关配套产业。我们做海伦堡的时候，听说广本要搬到增城，实际上就是搬到新塘附近，不仅仅是本田工厂搬过去，周边的配套都已经过去了。而该这些行业的从业人员也会一并转去增城居住。通过一段时间的居住之后，这些人会发现增城的生活质素会更高，比如说广州的温度是25℃、26℃，但是增城只有23℃、24℃，因此生活舒适度提高了，在此过程中势必促成消费力的转变。

 
【主持人】：廖经理谈到了价格的预测，莫经理怎样看待楼盘的发展空间。您预测未来价格会达到广州的2/3，增长的时间大概是5年。
【莫学勇】：我是无法预测的，但是我看好该板块。增城房地产发展有几个阶段：第一个阶段1997—2001年，新塘是桥头堡，当时新世界进驻，也迎合广州郊区化置业的风潮，从而带动了荔城的发展。第二个阶段快速成长期2002—2005年，楼盘增加了很多，成交量增加很多，知名企业增加很多，规模项目增加了很多。代表的楼盘是凤凰城、翡翠绿洲、合生，新塘内有东方明珠、盛世名门等等。第三个阶段，2006—2010年迅猛成长期，增城房地产实现了跨越式的发展，代表楼盘有金地荔湖城、恒大、海伦春天、碧桂园、保利、锦绣系列项目，无论是量还是质都有飞跃。最近研究发现增城有一个特点，会成为广州郊区第三大别墅板块群的潜力。增城市场成交情况别墅量大于洋房，今年一季度均价达到了7000元/平方米。广州的别墅区域和花都区域的别墅是比较少的，但是增城的别墅区是升级式的发展，为什么说价格掉不下去，因为产品质量上来了，成本上来了，有实际因素支撑，具体来说要多少年达到开发商的预期，要看交通和市政配套，例如地铁计划在2015年开通，旅游度假城配套和其他的配套设施等等。

 
【主持人】：新政接二连三的出台，实施细则也会陆续出台，提高了房地产的投资门槛，也挫伤了购房者的买房信心，对于投资和投机都会起到遏制的作用，无论是自住还是投资的买家有怎样的建议。
【陈连君】：增城的客户有两个特点，一种是对小户型有偏好，另外一种是对稀有资源别墅偏好。欧亚山庄是以别墅为主，有的客户无论是双拼还是联排都会购买，广州附近的山水别墅已经很少了，我们的项目五分钟就可以到达市区。增城的小户型卖的是很快的，因为比较容易出租，租赁的对象以外来人口为主。
【龙斌】：宏观的谈一下看法，如果要谈增城详细的情况就要进行调研才能发表看法，我只是谈初步的看法。宏观调控对于二、三套住房产生影响，购房成本会大幅度的增加，只有资金实力很强的人不受政策的影响。我相信短期内无论是增城还是市区都无法消除影响，因为全国都是这样的环境。每次调控到来的时候，供应量集中的区域受到的影响更大一些，也就意味着销售的压力更大。从城市来看，供应量集中在郊区或者是远郊区，也不排除好的产品和独特、稀缺的产品有好的销售。通常没有特点或者是性价比的产品受到的影响是比较大的。从历史的情况来看，尤其是今年调控的力度很大，今年的情况很难把握，说到投资和置业，无论是增城还是其他区域的稀缺资源是具备抗风险的。也不排除有的企业采取快速回笼资金的方式进行应，推出大众化的产品，实际上就是很好的买入机会。有很多的企业是这样做的，比较典型的企业包括碧桂园。