嘉宾访谈:新政下增城房地产将是下一个番禺吗？

【陈连君】：碧桂园长期都是这样的策略。
【龙斌】：当市场发生变化的时候，策略更加的明显。不同的类型有不同的反应，对于不同的购房者而言都具备机会。
【主持人】：龙博士从开发商的营销策略和品牌的竞争力和产品质量谈如何应对，面对新政各个开发商有很多的动作。昨天针对恒大权限降价展开了讨论，大家认为新政之下开发商的策略有怎样的看法，降价好还是有其他的应对方法。
【廖建峰】：本轮新政就增城板块而言，没有太大的下降趋势。目前量是受到了影响，市场观望的气氛是存在的。目前是史上最严厉的调控，比以往的调控都要严厉，直接面对的是投机投资客。目前，可以看到阳光家园的成交数据，就板块来说成交量还是比较大的。目前6000元/平方米的均价相对于增城而言是比较理想，广州在全国一线城市中房地产的泡沫是比较少的，因此我认为广州的楼价是比较合理的。

【廖建峰】：增城板块6000元/平方米的均价是不存在泡沫的，新政出台后，板块成交量会受到影响，例如恒大的特价情况在增城是比较少的，在黄金周期间会有促销，但是没有大的促销。开发商经历了2009年后，海伦堡的资金和运作力是比较充足的。2008年后万科和金地拿地的情况来看是趋向保守。万科的现金流目前有二、三百亿，包括海伦堡等开发商的资金都是比较充足的，因此不存在大的压力，也不会进行大幅度的降价。目前的刚性需求相对还是比较大的，五一期间也有常规的促销。

 

【主持人】：开发商的资金流和应对是比较从容的，在购买房屋的过程中，购房者和开发商进行博弈，政策调控的时候，大家都在等房价下降，但是房价下降的空间有多少？
【廖建峰】：目前，广州楼价没有太大的降幅，即使有所下降也是促销的折扣，不超过10%。
【主持人】：龙博士提到成交状况，目前的价格是稳定的，成交量有所下降。我个人感觉，主要是因为投机投资客的原因，对于刚性需求者而言影响不大，是否也存在观望的情况。
【龙斌】：广州楼市无论一、二手都出现量下降的情况，全国的房地产成交量都在下降，下降幅度最大的达到了90%，例如深圳、杭州等，基本上在短的时间内，政策一出台就产生效率，很短的时间内就下降，但我认为这并不是常态。广州的一、二手都有所下降，下降的幅度在三、四成左右，当然要以政府权威数据为主。价格上来说，还是比较稳定。合富标准指数监测各个楼盘的情况，包括增城板块，对300多个楼盘进行检测，发现4月份新政之后二手楼轻微的回落0.7%，而15日之前是上升了1.7%。一手的情况，有的楼盘进行促销，折扣不大。有的楼盘将价格提升，多数楼盘价格没有太大的变化，无论是市区、郊区还是远郊，无论是别墅还是高端洋房产品，都有呈现这样的特点，目前的情况是比较稳定的。

 
【主持人】：首先是刚性买家，夹层是改善和过渡型，其次是纯投资者。新政出台后，对刚性的影响不是特别大的，对于投机和投资者而言，抑制比较大，有的时候会波及到过渡和改善型的买家，对于他们置业是否有良好的建议。
【廖建峰】：目前，国内的通货膨胀率比较高，国内的投资渠道是比较狭隘的，有钱人将资金放在银行是不断贬值的，也无法抵御通货膨胀。目前投资只有股市和房地产，但是股市很难掌握，因此近几年大家有资金都会投资于房地产。 投资品包括洋房，其中以二房为主，白领首次置业基本上都会选择洋房。海伦春天推出了电梯型别墅。中国的情况是人多地少。中国用10%左右的国土满足了80%人的居住，珠三角在各个经济体中，地是越来越少，增城板块的供应量在未来的发展趋势中，面临土地越来越少的情况。增城随着配套的完善，土地的资源也越来越少。别墅的量也是不断减少，目前增城的别墅总价在300万元左右，这样的价格在市中心只能购买一套洋房。洋房相对而言会有小三房，广州是以外来人口为主。增城目前以小三房为主，既满足了80后的消费人群的需求，这样可以跟父母共同居住，面积大概在100平方米左右。

 
【主持人】：未来增城房价走势状况是怎样的？
【龙斌】：从政策影响的角度来看，目前的情况大家都发现量缩得厉害，观望浓厚。刚性和首次置业影响不大，对刚性需求者和换房者影响不大，对于有长期购房目的的人而言影响也不大，真正影响大的是短期投资者，对于投资二、三年的人影响最大。广州楼市持续下去的话，我认为下半年广州楼市会有所调整，但是调整不是千篇一律的，有的调整得大，有的不调。广州楼市会出现分化的情况，最终看价值，如果稀缺资源，具有很好的品质，地段又很好，价格的波动会比较小。从这个角度来看，增城也不例外，全国各地也有这样的情况。我认为，可能会出现分化式的情况，不一定所有的楼盘都会调整。如果成交低迷的话，有可能会影响到开发企业的销售策略。

【龙斌】：如果调控持续半年的话，就会影响到企业的销售策略。这种调整是政策带来的，目前来看，购房需求还是旺盛的，因为政策的打击面比较广，引发了市场观望，导致价格会有所调整。在价格调整过程中，大家要清楚房地产价格是有价值支撑的，目前广州房地产市场的水分或者是泡沫比较少。目前中国各个城市的泡沫是或多或少都有，但是广州的泡沫相对比较少。我也同意大家的观点，增城是独特的区域，价格不到广州的1/2，大家可以想象一下，当市场价格出现调整的时候，购房者的观望情绪不会持续下去，调整半年后就会积蓄更多的购买需求。