若按规定,高德置地拿到珠江新城几幅地块的成本可能最多不超过2000元/平方米。而在2002年11月14日,按照当时广州市天河区人民政府印发的《关于珠江新城各村委会留用地由集体土地转为国有土地》一函,高德置地广场所处的几幅地块性质,在当时已由集体土地一次性转为国有土地。 虽按照规定,原来的农村土地被征用后一定要先由国土局收归国有,改变为国有土地才能进入市场买卖,最后卖到开发商的手上。但实际上,因以前相关法规并不严谨,执法程度也不严厉,只要国土局同意,企业可以直接向村民征地,再和土地开发中心签订协议。 拿地虽然颇费周折,但地价会比从通过国土局举行的招拍挂方式拿地低很多。有专家称,这就是资源再配置下的漏洞。另外,在2004年广州市国土房管局一份《建设用地批准书》登记表里,猎德公司原本在1999年获得使用权的g3-3地块,其土地使用权人的名字彼时已变为猎德公司和高德投资子公司广州市明和实业有限公司。 到2006年,在没有其他竞买人的情况下,明和实业以底价1860万元将g3-3地块收入囊中。该地块后来开发出来的项目,即早已售罄的热门楼盘朱美拉公寓。据悉,朱美拉公寓最高价格曾达到55000元/平方。“现在能进行这样操作的项目几乎没有了,高德置地的运作能力非常强。”一位同样在珠江新城有项目的开发商负责人曾如此表示。 管理问题频出上市计划搁浅 高德置地之所以迅速起家,在于其早期的租赁模式,打造珠三角家具购物旗舰店美居中心让高德置地成为赢家。但是,早在前几年,高德置地就寻求改变,自组团队打造自有百货品牌“高德西蒙”。当时,董事长苏萌说过,高德置地已经受到银根缩紧的影响,诸如百货等策略性项目出现延迟,但处于租赁回流资本较慢且不稳定,以及自营百货能促进增加现金流的原因,再难都必须继续推行。 “高德置地经营西蒙的百货,最大的得益在于实体资本的厚度和产业格局的多元化。”有分析人士指出,这能增加现金流,变相融资,对高德置地上市之前做资产评估时增大资产包有益。在2008年就有消息传出,高德置地正在筹划上市,计划融资10亿美元,因金融危机搁浅,至今未果。 2010年3月,有媒体爆料高德置地暗度陈仓将25亿元资产注入关联公司,起因于其自买自卖将当时在建f2-f4切块出让,这被认为是高德置地内部资产重组的信号。其商业地产资产的估值也一直是个谜。虽然高德置地从未公开其投资总额和资产总值,但据内部人员估计,“数额超过50亿元。” 而走在高德置地广场“春”、“夏”区域,铺位出租率较高,走到“秋”、“冬”区域,铺面出租率减少。整个高德置地广场的人流和兴旺程度,在广州众多知名商圈中略显逊色。据报道,有多家商户指责高德置地管理中的诸多缺陷,包括硬件缺乏人性化设计、留不住人流、商户系统管理诸多漏洞、暖场营销计划落后、不公平交易、霸王条款等。 另外,高德置地内部人员流动过于频繁也为业界所诟病。在同工不同酬、外聘专家多等多重因素的影响下,员工觉得难有个人发展空间,人才流失率自然就高了。“美居中心和商业项目的很多旧臣都走了,广场的招商物业、设计、工程部也换了好几批。”一位曾就职于高德置地的业内人士向媒体表示, 与高德置地曾有合作关系的人士表示,该集团曾聘请包括粤、港、台等地的各色商业地产职业经理人,但公司机制留不住人才,“就我接触的,这些年来来去去更换的经营就有10个左右。没有固定的操盘团队维持连续的运营,这也是高德置地经营思路变来变去的原因。 |