地价猛涨七倍,低调入市销售火爆？ 据官方发布的消息称，和记黄埔地产广州增城项目位处荔城街三联村及迳吓村，项目总占地面积约590000平方米（885亩），其中第一期占地约189800平方米（285亩），开发建设面积约110000平方米，总投资约3.6亿元，共约334栋建筑，主要为3层12米高低密度连排住宅，并配有商业、会所等公建配套。最初的3000多亩土地，和黄到底获得了多少？当地的村民称，和黄增城项目目前开工的部分，是“土地没有问题的那部分”。 余下的地块目前仍在和一些“钉子户”洽谈补偿事宜。有媒体记者现场看到围墙上的“工程概况牌”上载明：占地面积为20万平方米，折算的项目容积率仅为0.58。如此低的容积率已经符合独栋别墅开发标准，在目前房产市场上，容积率为1的房产项目基本都会是别墅项目。而当时以每亩10万元的“廉价”所购的增城荔城镇3000亩多土地，如果按照2013年增城住宅用地楼面价平均为1100元/平方米来算，如今这块涨至每亩73万元以上。 随后，和黄的增城项目“逸翠庄园”一期开盘，售158套已获得预售证的277平米6房二厅和366平米7房二厅户型，网签均价为12000元/平米左右，共约332万至440万一套。逸翠庄园与和黄一样显得低调而神秘，甚至在一些知名房产媒体楼盘库中搜索此盘显示“没有找到与关键词相符的房源”。其他有记载的数据中，也显得资料较为单薄。其销售情况又是如何？ 2014年4月8日记者再次到增城了解项目进展，逸翠庄园保安人员表示售楼中心已经全部撤离，一期别墅早已经全部售罄。而走到在庄园侧面不显眼的活动板房前，记者咨询到一位自称和黄此项目管理的工作人员，其表示二期何时开盘还不确定暂无法咨询或看盘，确认销售人员已撤离。当问及一期何时售罄时，对方表示不清楚。就在该盘百米之遥，正在进行地铁施工。 “囤地”是一种风格亦或一股风潮？ “低调”是和黄的行事风格，还是另有原因？如果撇开有特殊土地背景的增城项目，和黄其他土地项目情况又是如何？据资料显示，和黄是进入大陆最早的香港地产公司之一，查阅和黄公司年报不难发现，项目开发周期在10年以上的不在少数。2003年，和记黄埔通过合资公司持有发展中的土地储备，应占约1610万平方米，真正成为内地地产大鳄则是源于2004-2008年四年间的大幅进军，特别自2004年起，其土地储备一年间跨越至4870万平方米。 位于广州荔湾黄沙大道的逸翠湾项目拿地时间是2002年10月，比增城项目还要早。迄今，该项目在2010年才开盘，2011年可收楼，平均开发速度保持“每年建设约200套房子”。和黄在上海已售完的御翠豪庭项目，2002年通过协议方式获得，折合楼面地价约为2497元/平方米获得土地，2007年首次开盘，售价36000元/平方米；2009最后一次开盘时，报价70000元/平方米。 此前有媒体报道，长江实业与和记黄埔2000年至2008年年报中披露的上海项目中，多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。最近8年在上海所取得的地块中，最快开发建设完成的项目上海古北翠玉豪庭花费的时间至少是7年。曾在和黄在上市公司业绩说明会上，媒体提出和黄北京十三陵项目自2005年以来鲜有进展，李嘉诚表示：十三陵项目问题不在和黄，而在当地政府没办法及时交地。 每一次为“囤地”辩护，和黄的答复几乎都把烫手山芋抛给政府，却没有遭到反驳，如李嘉诚所说：“至今，内地未有一个政府部门正式发函”。不过，自2010年以来，和黄开始被内地政府点名批评，多次土地闲置通报，和黄在列。广州市某房地产代理顾问公司高管在接受媒体采访中曾经提到，“囤地”开放商为规避闲置土地认定，多数会选择“片区修规”，简单而言就是对所在城市区域规划进行修改。 “因为要重新谈用地条件，因此一般修一次起码要1-2年时间，这段时间是不计入闲置土地认定的。”虽然闲置土地形成原因复杂，无偿收回难度相当大，但相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说，被征收的闲置费其实微不足道。导致了长期以来全国“被闲置”土地数据居高不下。 2014年国土部公布数据显示，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。这是2013年土地市场供需关系仍然紧张的直观反映。2014年1月份，一线城市地价同比上涨253.1%，创历史单月新高，已经暗示2014年土地市场继续“发烧”。需要特别指出的是，数据显示：2013年全国城镇规划范围内闲置、空闲或批而未供土地共近400万亩。 |
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