★广州市社会科学研究院数量经济研究所所长欧江波:总体定位为广州东部最重要的交通枢纽、广州东部最大的商务区；与新技术、新业态、新产业特别是电子商务相结合；与人口规模和结构变动趋势相结合，重视人性化设计 广州东部交通枢纽是一个战略性的项目，与一个普通的产业项目或房地产项目不太一样，需要我们做一些虚实结合的战略性思考。一、充分考虑项目的发展条件和因素的变化情况是本轮规划检讨工作的前提，包括产业、人的因素以及区位优势的边际促进作用的变化等。产业方面，由于新塘东部枢纽处于珠三角东岸核心走廊的节点上，为改革开放最早也是最繁华的区域，产业一直都很发达； 但是从最近的调查发现，目前产业发展面临非常巨大的变化，新常态是一个客观的事实:1、制造业低速增长，从2012年开始下滑，2013年最糟糕，珠三角大部分企业萎缩，2015年的下行压力也很大，中大型制造业不景气。2、服务业稳定增长；3、产业结构变化很多，电子商务产业呈爆发式增长。比如番禺长隆，2015年业绩很好的原因包括本身为旅游业、电子商务吸引了散客、高铁的开通吸引了湖北、广西的客流等。 考虑人的因素的变化。1、目前人口为低速增长时期，同时人口结构也在发生变化。2、年轻人越来越少。3、人口流动性增强。增城区位优势的边际促进作用萎缩。交通枢纽中心最大的优势是交通区位优势，但目前全国大格局的交通网络较为发达以后，增城区位优势的边际促进作用萎缩，交通区位优势对地区经济的带动作用没有以前那么大了。 二、建议总体定位重点关注交通方面，不要定义太多复杂的内容，与大新塘的升级改造相结合，可定位为广州东部最重要的交通枢纽、广州东部最大的商务区。三、建议与新技术、新业态、新产业相结合，特别与电子商务带来的一系列变化相结合。可发展房地产、总部经济、会展商贸、精品物流业态等。四、建议重点考虑人的因素。东部交通枢纽的规划设计需要与人口规模和结构变动趋势相结合，高度重视新人类的特征与习惯，重视人性化设计。 ★广州市城市规划勘测设计研究院总规划师赖寿华:开展面向实施的城市设计，研究规划范围3平方公里以内为宜；重新论证定位及功能，加大土地收储力度，并尽快确定建设与运营主体 一、建议参照金融城、琶洲电商总部、广钢新城等项目，开展面向实施的城市设计，确定方案后再调整控规。详细城市设计范围为3平方公里以内为宜。二、建议扩大研究范围至15平方公里左右，论证枢纽建设与增城开发区、新塘镇、广州东部的关系，并提出地区规划调整策略。东部枢纽是广州东部发展的战略支点，是交通与城乡融合的示范地区。 三、建议重新论证东部枢纽的定位及功能。其核心问题是要各方尽快确定交通枢纽的规划定位、人流集散量，到发数等关键指标，建议由发改委牵头研究。其次，依据交通流量，重新论证会展、商务、酒店等功能需求及市场前景，将其与综合枢纽地区的开发作为一个整体共同实施。 四、建议参照三旧改造政策，加大土地统筹开发的力度，为保障公共交通和公共设施的用地需求，实现综合开发，铁路南北两侧的土地应储尽储，不能收储的也应尽快研究调整使用功能，实现联合开发。对历史遗留问题尽快明确处理方案。五、建议尽快确定建设与运营主体，由主体牵头协调各方需求，明确设计要求。可以考虑给建设运营主体一定的物业开发面积，以促进实施。 ★世联地产顾问有限公司首席技术官黎振伟:土地获取的难易与产业的变化是规划检讨的关键；发展定位与功能的检讨和调整是规划检讨的前提；建设地区城市新中心；采取高容积率、紧凑便捷、多元复合的物业组合和立体发展的建筑形式 在新的环境下，本项目的规划发展调整是必要的，该项工作应建立在三个充分的基础上:充分的调研；充分的多专业与各方面的合作参与；充分的资源整合与优化。一、从目前已建成的城市轨道交通枢纽站点的土地城镇开发来看，远离城区的站点，土地容易获取，但市场不支持；接近城区的站点，有市场支持，但土地收储困难，开发成本高。本项目处于两者之间，位置比较好，但本项目的发展十分受制于土地获取的难易与产业的变化，同样也是本规划检讨的关键所在，更是项目发展模式与效益考量的关键所在。 二、2014至2015年是中国房地产变化很大的时期,2014年房地产成交量与成交金额双回落(7%-8%),2015年成交回升但市场分化严重,投资增长下降，商品房库存压力加大,开发企业与购房者普遍回归一、二线城市及城市成熟区域，而成本与房价的高企不落，又令企业及购房者不得不又回到城市周边条件完善、发展配套合理的区域； 广州东部(萝岗、新塘)、南部番禺无疑是吸引开发商及分流广州高房价压力最理想的区域，而新塘在这一点上是有天时地利人和的条件与机遇的，因此本项目以何种方式发展，是先考虑会展、商业还是居住，是建成城市商业商务居住中心，还是商业会展中心，将是本枢纽发展定位要重新考量的方面。 三、发展定位与功能的检讨和调整是规划检讨的前提。在国家发展方式改变之下，长远来看消费服务业将更优于投资建设、传统制造业拉动经济的方式，而新塘要建成广州东部与周边人口宜居宜业的城填是合适的，首先是宜居能吸引人，留住人，有人才有消费，才有产业，才有产业与消费的升级。建议本项目可以新塘及周边地区城市新中心为优先考虑，结合交通枢纽的特点，以较高的容积率，紧凑便捷、多元复合的物业组合，在规划建筑的形式上，应更立体安排车流、人流，避免传统低容积率、低密度、大广场。 |
增城区等东部中心‘现代活力核’已经跃然成
2023年广州乡村美食汇暨增城区粤菜师傅职业
广州市增城区在2023中国海外人才交流会上 
广州市增城区派潭镇村晚第11场 牛牯嶂下亚
增城区仙村大道上跨广州枢纽东北货车外绕线
