要点总结:深度解读《增城区旧村庄全面改造项目实施指引（试行）》

最近广州政府不断出台旧改新政，一方面也体现出旧改政策在广东的战略意义越发重要了，这次《增城区旧村庄全面改造项目实施指引》（试行），以下简称《增城旧村改造指引》。在方法上也有挺多的细化，很多以前模糊不清的地方也详细说明了，小编整理了一些，有几点重要的地方做了总结，希望能给大家一些帮助。也祝愿广州旧改能越来越好。

虽说广州各区的旧改政策都参照广州最初“1+3”政策文件，再“因地制宜”结合本地区的实际情况，制定本地区的旧改程序指引。在《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规（2019）5号）发布之后，各区有了参考，增城、白云纷纷出台自己的旧改指引，相信不久后，其他各区也会逐步颁布。

在对比之后发现，从流程图上直观的发现增城的流程与广州颁布的流程图最相似，白云的这份文件最大的亮点就是把每个环节相对应的职能部门都明确标明，连牵头部门以及配合部门都明确写明。增城文件虽然没这么直白，但是每个操作环节的具体程序以及实施步骤都也写明了。

之前小编和佛山的开发商聊天的时候他们反馈到，政府虽然颁布了新政策，但是不知道怎么推进，咨询政府也没有给到明确的操作流程，这让旧改得开发商很头痛。小编研究了下佛山文件，实际上还是有给到答案的。只是说政策文件确实字数繁多，读起来也枯燥无味，下面小编就说说自己关于《增城旧村改造指引》的一些要点总结。

一、增城旧改在计划申报阶段

1.标图建库宗地上盖物建设时间由原来的2007年6月30日延长至2009年12月31日前，更多的建筑可以纳入赔偿范围了，这对很多村民来说，又是一个“拆家致富”的好消息。

2.不仅如此，村集体经济组织可以将现有留用地与旧村场统一规划、统筹使用；有留用地指标欠账的，可以通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围。留用地权益可按照增城区留用地兑换物业标准配置为村集体物业。（留用地问题终于有解决方法了）

3.在旧村庄改造的同时，原则上应将农用地集中流转，由镇（街）统筹招商和引入产业，建设“旧村改造”+“乡村振兴”+“垦造水田”综合项目。（旧改的新玩法，以前做土规的人应该知道这条政策的重要性，这个明天分析下，大家可以持续关注。）

4.旧村征询改造意愿后增加了申报项目库步骤，在征集意愿方面如果有涉及到旧城镇居民用地的，旧城镇改造意愿要求达到90%以上，单旧村改造意愿需要村集体经济组织成员代表大会表决通过（2/3以上成员代表惨叫，到会代表2/3以上同意）（广州旧城镇的旧改政策太少了，这算一条，城乡混改，个人感觉以后会越来越普遍）

二、实施方案编制阶段

1.广州文件在基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业，有一条备注是：合作企业的选取可在申请纳入年度计划之前进行。增城文件显示在基础数据调查前选择合作意向企业，在基础数据核查后再选择合作企业，并且都需要通过广州公共资源交易平台公开招标引入。

举例说明一下：假如入选的合作意向企业有a\b\c三家企业，那么不出意外选择合作企业的时候就从这a\b\c三家企业中选，如果合作意向企业入选的只有一家，那基本上也就是合作企业了。（升龙控群星村的操作没那么容易复制了吧）

2.那么在选择了合作意向企业后，再进行基础数据调查，基础数据的调查方就由合作意向方决定吗？

在2015年颁布的《广州市旧村庄更新实施办法》第二章第十条中提到：城市更新数据库中相关数据尚不健全的，由区政府牵头负责，组织开展调查工作。由区政府牵头做基础数据，这样做的好处就是数据的权威性、准确性充分得到保障。有些地区的合作意向企业还需要和政府签署不允许参与基础数据调查的协议。这方面也是充分保护了农民权益。

不然每个开发商手里的数据不一样，那不乱套了吗。（政府主导的意向越大明显，把关也更严了，前期公司想控村没那么简单了）这次在实施方案编制中增城文件明确要求由村集体委托要的规划设计单位编制项目实施方案的单位要有乙级以上的规划资质。（注意是乙级）

三、实施方案审批阶段

相对于广州的旧改流程，增城区在这个环节流程图上精简了两个步骤，把方案审查与方案审定环节合并为方案审批环节，实际上并没有，实施方案表决稿还是需要村集体表决通过后报区的城市更新领导小组审批并且获得批复；涉及完善历史用地手续的同步报批后，增城文件倒是没有显示获得批复同意完善历史用地手续这一步骤。包括项目实施阶段最后也没有加上得把涉及完善历史用地手续地块确权登记上。

四、实施方案批复阶段

这一步骤中，增城文件把土壤环境调查评估这一步骤省略。增城的旧改流程在广州的旧改流程基础上进行了自己的改良，制定出符合增城旧改的独有特色。