2.加强“工改工”产业监管审查。存量工业用地“工改工”项目以土地使用权人、用地主体、运营主体为监管对象；“工改工”项目在建筑工程设计方案审查阶段，申请加建、扩建、改建，提高容积率的，需由属地镇街对项目产业导向、预期产出效益进行审查， 并征求区行业主管部门意见；审查通过的，由属地镇街、监管对象签订《项目投入产出监管协议》，报区行业主管部门、区规划和自然资源分局、开发区企业服务局备份。按照“容缺办理、事后补齐”原则，对项目所涉审批事项实行并联申办，项目可同步向属地镇街、各业务部门提交各项审批事项申办材料。“工改工”项目招商引进企业原则上须接受区招商部门的指导和属地镇街的监督。 3.明确“工改工”产业监管要求。属于“工改工”试点项目的，原则上亩均税收要求位于开发区核心区的不低于50万元/亩、开发区一区多园的不低于40万元/亩、其他镇街的不低于30万元/亩。其他“工改工”项目，原则上亩均税收要求位于开发区核心区的不低于40万元/亩、开发区一区多园的不低于30万元/亩、其他镇街的不低于20万元/亩。另有项目协议约定监管要求的，按协议约定执行；另有专项产业政策确定专项监管要求的，按专项产业政策执行。 4.开展“工改工”履约评估监管。参照《广州市工业用地产业监管工作指引》，成立区“工改工”项目履约评估监管工作小组，开展存量工业用地“工改工”项目的履约情况评估工作，履约情况评估时可多方面考虑项目综合贡献和客观实际情况，由企业提出申请，并经区行业主管部门核实后，适当调低当年监管要求；对监管评估结果未达到《项目投入产出监管协议》及产业监管要求的，参照《广州市工业用地产业监管工作指引》相关规定及《项目投入产出监管协议》的相关约定，由区“工改工”项目履约评估监管工作小组各成员单位按职能执行。 四、支持政策 （一）“工改工”试点项目用地政策 1.提高容积率。存量普通工业用地在符合国土空间规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。 2.厂房分割转让。“工改工”试点项目国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米；分割转让的产业用房受让主体要求和认定程序，按市的相关规定执行。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。普通工业用地内的配套行政办公及生活设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。产业用房及配套设施自完成分割转让不动产登记之日起5年内不得再次转让，起止时间须在不动产登记证书附注注记。 3.收储补偿。通过政府征收、收回（收储或挂账收储）的存量普通工业用地（不含按监管协议约定收回的用地），可以采用物业补偿、货币补偿或者物业补偿与货币补偿相结合方式对土地使用权人进行补偿。其中货币补偿按原土地用途市场评估价或有关征地标准确定土地及地上建筑物价值后，直接给予原土地使用权人货币补偿；物业补偿原则上为征收范围内回迁的标准厂房物业，补偿物业视为项目自持物业。具体补偿标准可按建筑或用地面积核算，同一宗地只能选择一种方式核算：一是有合法手续的现状建筑面积部分按1:1核算补偿物业，无合法手续属2009年前建成的现状建筑面积部分按0.5 倍核算补偿物业；二是按证载（批准）用地面积每亩600平方米产业用房核算补偿物业。以区土地储备机构为主体进行协议收储的项目，可按照相关税收规定，免征土地流转过程中产生的相关税费。 4.土地整合开发。对于符合城市更新政策的试点项目，对改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后注销原有不动产权证，由区规划和自然资源分局直接与单一改造主体签订出让合同，在税费征收等方面视同政府土地收储办理。归宗后的土地涉及土地出让金的，须全额缴清土地出让金；涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记手续，须征得土地抵押等他项权人同意，并办理涂消他项权利登记手续；涉及被采取保全措施的，应征得采取保全措施机关同意；涉及动、竣工超期的，需复核履约至批准合并之日，应先完成违约责任处理；涉及闲置土地的，应先依法处置。 |
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